El mercado inmobiliario alza el vuelo: ¿Existe riesgo a una nueva burbuja?

El mercado inmobiliario goza de buena salud en Asturias. De hecho, podría decirse que vive uno de sus mejores momentos. En línea con lo que ocurre en el resto de España, los precios han crecido con fuerza en los últimos meses -supera con creces los valores de antes del crack de 2008- y la construcción de nuevas viviendas también ha cogido velocidad de crucero. Pero el contexto socioeconómico mundial, con la inflación disparada en toda Europa, amenaza a un sector que en la última década y media ha sufrido un duro golpe cada vez que intentaba levantar cabeza. Tras la larga recesión que siguió a la crisis del 2008 llegó la pandemia del coronavirus en 2020 y, ahora, la Guerra de Ucrania. También ha entrado en juego la subida del Euríbor y, con ella, la de las hipotecas. Con todos estos ingredientes en la coctelera, ¿existe el riesgo de generar una nueva burbuja? Los constructores asturiano consideran que no.

Cada nueva estadística constata que el sector crece con vigor. El precio de la vivienda subió en Asturias en el primer trimestre un 7,3% respecto al mismo periodo del año pasado, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Es la mayor subida desde la burbuja inmobiliaria, aunque la cifra está por debajo de la media nacional. Desde los principales portales inmobiliarios explican que estos aumentos de precio se deben al bum por comprar que surgió hace un año a raíz de la pandemia de covid, sin que haya dado tiempo a que el mercado pueda absorber tanta demanda. A diferencia de los tiempos de la burbuja inmobiliaria, ahora no hay exceso de producto, sino escasez de stock, señalan en el sector.

La vivienda nueva se encareció un 10,4% y la de segunda mano, un 8,2%, según los datos del INE, que reflejan 32 trimestres consecutivos con precios al alza. Los precios de la vivienda usada no subían tanto desde hace quince años (junio de 2007), mientras que la de obra nueva registra su mayor aumento desde el primer trimestre de 2019, un año antes de la pandemia.

Nuevas construcciones

En el primer trimestre del año se contabilizaron en la región 405 visados de obra nueva, tanto en planta como unifamiliar, lo que en cifras absolutas supone 139 unidades más que en el arranque de 2021, equivalente a un incremento porcentual del 52%. La promoción de vivienda encadena así en el Principado dos años de crecimiento sostenido tras el descenso registrado en 2019.

Según los últimos datos facilitados por Asprocon, Gijón constituye la punta de lanza, pero suman también municipios como Langreo, Castropol, Muros y Vegadeo, que en 2021 apenas habían tenido actividad promotora. Otro dato relevante es que el crecimiento general de la actividad tuvo su reflejo en casi todos los grandes municipios de la región. Por número de visados de obra nueva -en planta y unifamiliar- Gijón llegó a los 180 (+172%); Oviedo registró 13 (+8,3%); Siero, 35 (-57,2%); Avilés, 4 (+100%); Llanes, 10 (+42%); Langreo, 4 (el año pasado no sumó en el período) y Mieres, que iguala con 1 el inicio de 2021. Suman, además, municipios como Castropol, con 34 visados de vivienda nueva en planta, Muros de Nalón, con 4, y Vegadeo, con 11.

Cifras «razonables», según los constructores

Las cifras evidencian un panorama favorable pero el contexto internacional arroja sombras sobre el futuro. El duro varapalo que supuso la crisis de 2008 provoca que el sector sea examinado con lupa, de ahí que la inflación y la subida de las hipotecas que están vinculadas al Euribor generen incertidumbre. Sin embargo, desde la patronal CAC Asprocon consideran que las cifras que se están moviendo en el mercado son, en palabras de su presidente, Joel García, «razonables».

García explica que «venimos de unos años de crecimiento estable con la construcción de unas 1.500 viviendas todos los años». En su opinión, se trata de una cifra «razonable, alejada de burbujas». A pesar de ello, el líder de los constructores reconoce que la incertidumbre actual, especialmente por la inflación, «no trae bonanzas económicas». Por esto motivo, no descarta que el sector acabe resintiéndose.

Respecto al aumento del precio, el presidente de la patronal detalla que «muchas veces tiene que ver con el precio del suelo. Ese suelo, en determinadas ciudades, empieza a escasear, y eso hace que se pague más por los solares». Además de este factor, García cita otros como «la subida del precio de los materiales, que siempre acaba repercutiendo en el cliente final» o la normativa urbanística y de edificabilidad, que al final «siempre acaba haciendo que las casas sean más caras». «Estos tres elementos son importantes a la hora de fijar los precios», sentencia.

Hipotecas

Los cambios a corto plazo en lo que a oferta de vivienda se refiere son más complicados porque las promociones no son inmediatas y sus plazos alcanzan los 24 meses de media. La situación actual podría empezar a cambiar por el lado de la demanda. Aquí es donde entra en juego otro de los factores clave: la financiación. Habitualmente, casi nadie tiene suficiente dinero disponible para pagar de una vez lo que cuesta una casa. De ahí la importancia de las hipotecas. Y hasta hace poco, estaban muy baratas. Con los tipos de interés negativos imperando desde hace meses, las condiciones de financiación no podían ser mejores. No ha sido hasta que el Banco Central Europeo se ha puesto manos a la obra con una subida de tipos para combatir la inflación que la cosa ha cambiado.

El euríbor se aproxima ya al 1 % y ha contagiado a las ofertas de hipotecas fijas, que se colocan entre el 1,5 y el 2 % en los mejores casos. Este endurecimiento de las condiciones de financiación podría frenar el furor de las compraventas. Sobre todo, cuando se combina con la mayor subida del coste de la vida en los últimos 37 años. Los hogares sienten cada día que su dinero vale menos, así que cambiarse de casa puede empezar a resultar complicado. Pero por ahora, los datos dicen lo contrario.  

Estará por ver cómo se comporta el mercado inmobiliario en los próximos meses, porque la subida de tipos no ha hecho más que empezar. El factor financiación será clave para moderar los precios ante una oferta con costes por las nubes y que tiene imposible aumentar en el corto plazo.