Las viviendas de uso turístico en Asturias y la propiedad horizontal

I.- Consideraciones generales para mejor entender el número II y los siguientes:

El pasado jueves, 3 de abril, entró en vigor la última modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por disponerlo la Disposición final trigésimo octava de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, «de medidas en materia de eficacia del Servicio Público de la Justicia». No parece de buena técnica, aunque ya es frecuente, que una modificación de Ley importante de Derecho privado, caso ahora de la Propiedad Horizontal, se incluya, como agazapada, en una Disposición final (la cuarta) de una Ley kilométrica apabullante y que asusta, dedicada al Servicio Público de la Justicia.

A la izquierda política siempre gustó que la Justicia fuese considerada como lo que es, un Servicio Público, prefiriendo la derecha política llamar a la Justicia lo que también es: el Poder Judicial. Acaso por eso en la Constitución a la Justicia se titula de Poder Judicial y lo mismo en la redacción inicial de su Ley Orgánica. No es lo mismo llamar a la Justicia de una u otra manera, aunque la derecha y la izquierda políticas, pretendan lo mismo y de siempre: mangonear y controlarla. En cualquier sistema político, incluso en el democrático, el PODER del gobernante -que siempre quiere más y es de apetencias totales- no soporta el freno que le imponen jueces y juezas, siempre muy creídos y crecidos detrás de mesas como parapetos.

Eso ocurre ahora mismo, en tiempos de tongos democrático, como se puede comprobar leyendo diarios digitales, preferentes los de la oposición. En el Preámbulo de la Ley 1/2025 se lee, entre otros deseos maravillosos, lo siguiente: «Que el funcionamiento de la Justicia como Servicio Público se produzca en condiciones de eficiencia operativa». En realidad, los verdaderamente poderosos, siempre delincuentes, ni lo desean ni lo desearán, y gracias habrá que dar por permitir escribirlo, aunque sea en un preámbulo.

La modificación última de la Propiedad Horizontal es por culpa de la pretensión de algunos, nuevos o viejos, que, sin descanso, se dedican, no al ocio para conservar la salud, sino al negocio para infartar: el negocio del arriendo de las denominadas viviendas de uso turístico (VUT). Y es que las culpas están repartidas, pues en la modificación señalada, también está la pretensión del Gobierno de España de poner obstáculos a aquel negocio (Hacienda ya está advertida y sólo queda adaptar lo del IVA, pues «Podemos y Sumar» parece que ya están de acuerdo).

El nuevo texto legal consiste en incluir un apartado 3 al artículo 7 de la Ley de 49/1960, de 21 de julio, del Régimen anterior, también llamada de manera incompleta «del régimen de la propiedad por pisos»; en dar una nueva redacción al apartado 12 del artículo 17 de la misma Ley; y concluir con una «Disposición adicional segunda», de Derecho transitorio, compleja como todas las de ese derecho, que aparenta ser «simplón» y termina siendo laberíntico. Esas disposiciones son muy importantes para los pretendientes arrendadores de una Vivienda de Uso Turístico. Un conflicto de mucho alboroto y congestión entre esos pretendientes, cuya única aspiración es ganar dineros con las VUT y los propietarios de otras viviendas en el mismo inmueble que, vivos, solo quieren descansar en paz, sin tener que soportar los ruidos de las despedidas de solteros, los consumos desorbitados de energías, el hospedaje de muchos que debían ser pocos, y etc.

Confesé hace tiempo que las llamadas exposiciones de motivos o preámbulos de las leyes me interesan mucho; las leo más como aficionado que jurista, sobre todo las de ahora, y alguna de las de antes. Así hasta leí el Preámbulo de la Ley de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, de Propiedad Horizontal, firmada por Francisco Franco.

En ese Preámbulo hay ingeniosidad, pues parte de dos convicciones, propias del «nacionalcatolicismo»: que el Derecho positivo está en función del Derecho natural y que el ideal de Justicia es también un valor moral. Escozores y sarpullidos acaso provoquen el pensar que el Preámbulo de la Ley de 1960, con la que tantos negocios pecaminosos hicieron los vendedores de «propiedades» de pisos y locales, estuviese redactado por catedráticos de Filosofía del Derecho de entonces, todos de Santo Tomás, como si fueran frailes de la Orden de Predicadores. Es sabido, aunque no lo dijera Santo Tomás, que para ser rico hay siempre que pecar, siempre, siempre.

La afición a los Preámbulos me llevó al intento de leer el correspondiente al Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, «por el que se regula el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital», que es como autoproclama una «nueva pasarela digital» (Recordé la tradicional de La Cibeles). Fue imposible; no pude con ese, farragoso, confuso y kafkiano, como el Ulises del irlandés James Joyce, aunque firmado -no el Ulises, sino el Decreto- por una mujer que dice llamarse Isabel y ser Ministra de no sé qué. Para aconsejar a mi amigo que quiere darse de alta en lo de la ventanilla, tuve que leer finalmente el Real Decreto y aprender lo de pedir un número al Registro de la Propiedad ¡Qué cosas tan vulgares!

De «pujante» vitalidad, la de la propiedad horizontal, se escribe en el Preámbulo redactado a principio de los años sesenta del siglo XX. Si en aquel entonces, la vitalidad de la Ley franquista, la 49/60 era ya «pujante», cómo la tendríamos que calificar ahora, sesenta años después, ya en camino a los setenta. Lo que fueron años atrás objetos comprados en masa, hoy ya son bienes hereditarios por la inevitable muerte de los antiguos compradores. Muchos que compraron entonces, por cierto, aprovecharon para hacer testamento.

El Capítulo II de la Ley de Propiedad Horizontal, entre las Disposiciones generales y las Transitorias, se denominó «Del régimen de la propiedad por pisos», siendo nuclear lo de la propiedad, que es concepto jurídico y también concepto de Filosofía política, de gran importancia, no siendo casualidad que los mejores analistas de la propiedad sean filósofos de la Política, como John Rawls, Robert Lamb y Carlos Marx. Y es que, sobre asuntos de propiedad, me ocurre algo parecido a lo de los saltadores de pértiga: salto teniendo a un lado lo jurídico y al otro la política.

Pero la llamada «propiedad por pisos», lleva un adjetivo, «horizontal», lo cual, para algunos, es una simple calificación de la propiedad, y para otros, es una descalificación total, pues no consideran que sea propiedad fetén como la de los romanos. Si usted, lector o lectora, es propietario, por ejemplo, del segundo A, hacia abajo, su propiedad llegará, no «usque ad ínferos», sino solo hasta el primero A, y hacia arriba, su propiedad llegará, no «usque ad coelum», sino solo hasta el tercero A, siendo los límites «hasta el infierno y el cielo», la extensión del dominio de un trozo de la superficie terrestre en la época romana. Y una «propiedad» que hoy no se extiende vertical, hacia abajo o hacia arriba, sino en horizontal, en la horizontal, como un cuerpo en reposo en catre o cama; de ahí, lo de la Propiedad Horizontal. Y quien no quiera esa horizontalidad, con sus consecuencias, no estando claro que en verdad sea propiedad, que no compre un piso, sino que compre una parte aldeana de la superficie terrestre; un trozo de terreno rural, ni siquiera ya parcela.

Durante cierto tiempo grandes sabios de lo jurídico llegaron a pensar -y así lo mandaron-, que, por exigencias del derecho de propiedad, derecho fundamental, los límites al uso o destino de viviendas y locales en propiedad horizontal, no los veían con favor, tampoco las prohibiciones al cambio de destino. Algunos tribunales así lo sentenciaron. Antes dijeron una cosa, y ahora la contraria; es normal eso en los sabios, de antes y de ahora. En este punto recomiendo la lectura de la Sentencia del T.S. la 4791/2024, de 3 de octubre.

El legislador de 1960, que consideró que la propiedad horizontal era una especial forma de propiedad de pisos y locales, tuvo que empezar por modificar el artículo 396 del Código Civil, distinguiendo entre lo que es una propiedad separada y de los inherentes derechos de copropiedad sobre los elementos comunes. Y eso mismo lo repite el artículo 3 de la Ley especial 49/1960. Una resolución administrativa de 23 de noviembre de 2023 dice lo de siempre con novedosas palabras: «El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio».

Dos aspectos evolutivos de la propiedad horizontal se destacan:

1.- El paso de lo principal a lo accesorio, de lo comunitario a lo privativo, produciéndose una inversión: Es interesante lo que se afirma en el Preámbulo: «La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos jurídicos como una modalidad de la comunidad de bienes, luego iría evolucionando, hasta destacarse, como principal, la propiedad privativa o singular del piso o local, quedando lo comunitario, los llamados elementos comunes del edificio, como accesorio. Alejamiento, pues, del sistema de comunidad de bienes, lo cual da idea de la radical separación entre lo muy propio, la propiedad, de tradicional absoluto, y los límites derivados de lo que es común, copropiedad o comunitario».

2.- El paso de la esencialidad de las viviendas «en cuanto lugares de desarrollo de la vida privada y familiar» según el Preámbulo de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la Vivienda, a la pretensión de que los propietarios de viviendas las puedan convertir -no precisando vivir en ellas, pues disponen de otra, otras o chalet-, en lugares de negocios (ese, a mi juicio, es el caso, de las viviendas de Uso Turístico (VUT). Y el artículo 3 de esa misma ley, la de la Vivienda, considera a la misma como la parte de un edificio de carácter privativo y con destino a residencia y habitación de las personas. Líneas después, el mismo artículo 3 considera vivienda digna y adecuada la que responde a las necesidades de residencia de la persona o unidad de convivencia en condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero, constituyendo su domicilio, morada u hogar en el que poder vivir dignamente, con salvaguardia de su intimidad y disfrutar de las relaciones familiares o sociales favoreciendo el pleno desarrollo y la inclusión social de las personas.

¿Es compatible el uso de la vivienda a los fines proclamados en la nueva Ley de la Vivienda con el uso y dedicación a lo mercantil de una vivienda, ya local, en un espacio horizontal y lindante con otras viviendas? No siendo de poca entidad el hecho de no haberse empleado en la construcción de edificios materiales que garanticen una adecuada insonorización entre departamentos independientes de un mismo edificio, a efectos del respeto a la intimidad. Hace pocos días me enseñaron una vivienda que pretende ser turística en un barrio gijonés «muy tensionado», y comprobé que lo único decente que tenía la tal vivienda era lo llamado por el Ayuntamiento la «comunicación ambiental», papel a unir y llevar al Principado junto a otros, con esa literatura apretada y encogida que es la literatura de las administraciones públicas. El propietario de esa vivienda vive en un chalet de Somió, pues, según dice, no soporta los ruidos vecinales.

De los Estatutos también se escribe en el Preámbulo de la Ley de 1960: «La formulación de los Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán estos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones». Y en esos estatutos están o pueden estar las cláusulas de permisión o de prohibición de dedicar una vivienda a arrendamiento turístico. El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, en referencia a los estatutos, dice que, si existen, forman «un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad». Y escribe Roca Sastre comentando el anterior párrafo, lo siguiente: «Rige, pues, aquí con su fuerza negativa o de afección, el principio de publicidad registral, con la cognoscibilidad legal que el contenido del registro entraña erga omnes y como elemento posibilitador de la efectiva publicidad registral».

Esto fue al traste, al mandarse ahora y ya antes (a partir del R.D.Ley 7/2019), que el acuerdo de la comunidad de propietarios «suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos». O sea, que lo importante es el necesario acuerdo de Junta permitiendo o prohibiendo el uso turístico de una vivienda y no lo que dispongan los estatutos debida y previamente inscritos. (Léase las redacciones del apartado 12 del artículo 17 en la redacción dada por el RDL 7/2019 y en la actual por la Ley que entró en vigor el pasado 3 de abril. A esta importante cuestión, importante y difícil, volveremos más adelante.

II.- Los nuevos artículos de la Ley de Propiedad Horizontal, la complicada Disposición Adicional y lo de la Ventanilla Única (R.D. 1312/2024, de 23 de diciembre.

Toda nueva ley ha de tener una doble mirada, hacia adelante, al futuro, que es lo natural de una ley nueva o la determinación de efectos que se producirán a futuro bajo la novedosa normativa; y también mirar atrás para determinar la eficacia que pueda tener la norma nueva sobre los hechos y relaciones producidos cuando regía la norma anterior, siendo esto lo propio del llamado derecho transitorio.

A.- Hay que comenzar afirmando que la competencia para la normativa de la propiedad horizontal es exclusiva del Estado y la misma para todo el territorio español, según el artículo 149.1.8 de la Constitución española. El añadido del artículo 7, apartado 3, y la nueva redacción del artículo 17, apartado 12, son para un tipo concreto de alojamiento turístico, para la Vivienda de Uso Turístico, que está definida en el artículo 42 bis de la Ley del Principado de Asturias 6/2024, de 13 de noviembre, que modificó la Ley del Principado de Asturias 7/2001, de 22 de junio, de Turismo. Y no se puede confundir las VUT con otras modalidades de alojamientos turísticos, enumeradas en el artículo 31.3 de la Ley asturiana de Turismo, no debiendo confundirse las Viviendas de Uso Turístico, que son las que ahora nos importan, con las denominadas de Viviendas Uso Vacacional (VUV), definidas en el artículo 42 de la Ley asturiana de Turismo.

Las viviendas a las que se aplica la nueva normativa, como se repite en ella, es a las que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. Eso se dice en el artículo 7, apartado 3 y se reitera en el artículo 17, apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esas viviendas, las VUT, tampoco nada tienen que ver con las viviendas arrendadas por temporada, a las que se refiere el artículo 3 de la LAU. Y el quorum favorable y privilegiado de no unanimidad, de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación es únicamente para que una vivienda pase a ser de uso turístico, Esto lo ha reiterado la Dirección General de Seguridad Jurídicas y Fe Pública.

Además de la normativa estatal, hay otra: la autonómica, en nuestro caso la Ley del Principado de Asturias de Turismo, con competencia exclusiva del Principado de Asturias para esa materia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10.1.22 del Estatuto de Autonomía del Principado de Asturias. Y aquí hay que advertir que las normativas autonómicas sobre la VUT pueden ser muy diferentes, haber tantas como autonomías, lo que da lugar a confusiones. Para el régimen jurídico de las VUT sitas en Asturias, habrá de tenerse en cuenta la Ley asturiana de Turismo, ya indicada anteriormente, y el Decreto 48/2016, de 10 de agosto del Principado de Asturias.

B.- El artículo 7, apartado 3, dispone que el propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, fijándose el quorum correspondiente ya indicado en el artículo 17, letra 12. La aprobación o rechazo ha de ser de uno de los órganos de la Propiedad horizontal, el que se llama la «comunidad de propietarios», o Junta de propietarios. Y sobre la Junta de Propietarios, el Preámbulo de la Ley dice: «La Junta, compuesta de todos los titulares». El derecho a participar en las reuniones de la Junta de propietarios (artículo 13) lo tienen, salvo supuestos excepcionales previstos en la misma ley, por ejemplo el artículo 15.2 de la Ley de P.H., todos los que sean propietarios, que pueden ser de viviendas, locales de negocio, plazas de garaje, incluso trasteros, siempre que, en los dos últimos tipos, plazas de garaje y los trasteros, estén configurados en el Titulo constitutivo como fincas independientes, y no como anejos a viviendas o locales. Los supuestos de copropiedad y los procomunales plantean otros problemas.

Parece natural que muchos piensen que, para convertir una vivienda en un una Vivienda de Uso Turístico, sean únicamente los titulares de las viviendas los que se tengan que pronunciar, pero eso es equivocado, muy equivocado. Mientras la Ley hable de Junta o Comunidad de Propietarios, serán todos los propietarios los que tengan derecho a votar, y una Comunidad que adopte el acuerdo sin tener en cuenta lo antes dicho, lo acordado será nulo de pleno derecho, y por tanto la certificación referida únicamente a las viviendas, no ha de permitir la obtención de la Licencia correspondiente del órgano competente del Principado.

¿Quién calificará las certificaciones, acaso los funcionarios de Turismo, antes de conceder la Licencia? Con la nueva normativa, la responsabilidad de los administradores de fincas ha de aumentar, habiendo sido acertado la exigencia a los administradores de subscribir un seguro de responsabilidad civil. Y los problemas pueden ser muchos: edificios que en los sótanos tienen centenares de fincas independientes, plazas de garaje o trasteros.

Recuerdo que sobre la consideración de las plazas de garaje y trasteros, como fincas independientes, ya a finales de los años ochenta del pasado siglo lo debatí, aquí en Gijón, con aquel genial arquitecto que fue «Gemar».

C.- Me interesó cotejar la nueva redacción del apartado 12 con la anterior derogada, teniendo en cuenta que el actual artículo 7, apartado 3 es un añadido. Me llamó la atención que la redacción anterior del artículo 17.12 fue por un Real Decreto Ley de 1 de marzo, también del Gobierno de Pedro Sánchez, viendo en ello una cierta coherencia, pues lo ocurrido con lo de las VUT, me pareció una planificación desde hace tiempo, que concluirá con una disposición obligando a los arrendatarios turísticos al pagar el IVA al tipo general, el del 21%, lo cual me parece justo. ¿Por qué un arrendamiento de un local comercial en los bajos de un edificio, la renta esté gravada con el tipo general del IVA (21%), y un negocio dedicado al turismo en una vivienda, tenga en ese impuesto indirecto una situación de privilegio?

Además, me sorprendería que un Registrador de la Propiedad, como Rajoy, contribuyese a aprobar una Ley o un Real Decreto Ley en los que se dijere: «Suponga o no modificación del título constitutivo o de los Estatutos», que es excepción al principio de la publicidad del Registro de la Propiedad. Continuará.