Asturias estrena sus primeras zonas tensionadas en Llanes y Cabrales: topes al alquiler y dudas sobre el turismo

Esta semana, el Principado ha declarado por primera vez zonas de mercado residencial tensionado en Asturias, afectando a las localidades de Llanes y Posada, en el concejo de Llanes; y a Arenas y Poo, en Cabrales. La medida, prevista en la ley estatal de vivienda, se aplica en áreas donde el acceso a la vivienda habitual presenta dificultades, especialmente en territorios con fuerte presión turística. A partir de esta decisión, entran en vigor efectos inmediatos sobre los contratos de alquiler, mientras que el desarrollo de medidas adicionales queda pendiente de futuros planes de actuación. Es decir, desde ya mismo los precios del mercado de alquiler quedan topados en Llanes, Posada, Arenas y Poo. Eso sí, a la espera aún de cuáles serán las consecuencias que la medida pudiera tener el próximo verano sobre el turismo en la zona.

Desde el punto de vista jurídico, la principal consecuencia inmediata afecta al mercado del alquiler residencial. Según explica Alejandra Boto, catedrática en Derecho Administrativo en la Universidad de Oviedo, «los efectos inmediatos se refieren a los arrendamientos, a los alquileres, tanto los que están en vigor como los que se puedan contratar durante la duración de la vigencia de la zona tensionada, y afectan a limitaciones de rentas y a cuestiones de duración». En concreto, la aplicación de la ley estatal implica que, en nuevos contratos de vivienda habitual, el precio queda vinculado al último contrato vigente en los últimos años, en línea con lo establecido en el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. «La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última que hubiese estado vigente», resume la catedrática.

La zona tensionada no contempla el alquiler vacacional ni por temporada

Este efecto, sin embargo, tiene un alcance limitado. La propia Boto subraya que «es un efecto muy limitado, porque afecta solo al alquiler para vivienda», dejando fuera tanto el alquiler vacacional como el de temporada. «El alquiler vacacional va afuera y el alquiler por temporada también», señala, al tratarse de contratos con finalidad distinta al uso de vivienda habitual. Por ello, añade, «en relación con el turismo, es muy difícil vaticinar cuál va a ser el impacto, porque en realidad el impacto teóricamente es nulo». Esta distinción es clave en territorios como Llanes o Cabrales, donde el peso del turismo en el mercado inmobiliario es significativo. En estos casos, la decisión de destinar una vivienda a alquiler residencial o turístico sigue dependiendo del propietario. «La decisión de poner una vivienda en el mercado para una finalidad o para otra es una decisión privada», explica Boto, que insiste en que la declaración de zona tensionada «no cambia absolutamente nada» en ese aspecto.

Junto a los efectos inmediatos, la ley prevé un segundo nivel de actuación, de carácter diferido. La declaración obliga a la elaboración de un plan específico para cada zona tensionada, en el que deberán participar las distintas administraciones implicadas. «Ese plan tiene medidas de carácter regulatorio, medidas de fomento, medidas fiscales», explica la experta. Y añade: «Es el contenido futuro, que es difícil de prever, porque todavía no sabemos qué es lo que van a aplicar ahí».

Por otro lado, cabe menciona el estudio sobre las zonas tensionadas en Asturias publicado en la revista Ciudad y Territorio por los profesores Enol Álvarez, Elena Lasarte y Fernando Rubiera, que inciden en esta misma idea. El trabajo señala que la declaración de zonas tensionadas es un instrumento que permite activar políticas públicas específicas sobre el mercado de vivienda. Entre sus conclusiones, destaca que la eficacia de la medida dependerá de las actuaciones posteriores, como incentivos fiscales, regulación o aumento de la oferta de vivienda. Además, el estudio pone el foco en otro elemento relevante: la delimitación territorial de las zonas tensionadas. La ley no establece un criterio único, lo que permite a las administraciones definir el ámbito concreto. Esto puede generar diferencias significativas según la escala utilizada. En el caso asturiano, la declaración se ha aplicado a núcleos concretos —Llanes, Posada, Arenas y Poo— y no a la totalidad de los concejos.

Enrique Riestra, alcalde de Llanes: «Hay muchas incógnitas y hay que ser prudente»

Desde el ámbito municipal, las valoraciones reflejan esa combinación de efectos limitados e incertidumbre. El alcalde de Llanes, Enrique Riestra, asegura que comparte el diagnóstico de fondo: «Hay un problema de vivienda, es una realidad indiscutible». Sin embargo, muestra dudas sobre la aplicación práctica de la medida. «Yo ahora mismo no sé exactamente cuáles son las consecuencias de esa zona tensionada. Yo creo que nadie sabe», afirma. Riestra insiste en la falta de información concreta sobre aspectos clave: «No se sabe qué precios se van a topar, si se van a topar igual en una calle que en otra, en un pueblo que en otro, qué límites tiene». Ante esta situación, apela a la prudencia: «Hay muchas incógnitas. Ante esas incógnitas hay que ser prudente».

El alcalde también plantea que la medida debería ir acompañada de otras actuaciones estructurales. «Si no viene aparejada ese impulso al Plan General de Ordenación Urbana y a la vivienda pública, pues…», señala. En todo caso, evita posicionarse de forma categórica: «Ni en contra ni a favor, expectantes». En relación con el turismo, Riestra descarta un impacto inmediato claro, aunque reconoce la falta de certezas: «Yo ahora mismo no sé exactamente… nadie sabe». Y añade: «No lo creo, porque Llanes es mucho más que lo que vaya a ser un decreto, pero hay que ser prudente».

José Sánchez, alcalde de Cabrales: «Gente joven que quiere venir a vivir no tiene opciones por los precios»

En Cabrales, la perspectiva es diferente en cuanto al origen de la medida. Su alcalde, José Sánchez, explica que el proceso partió de la propia necesidad de datos. «El ayuntamiento no tiene capacidad ni técnica ni económica para hacer un estudio», señala, por lo que se recurrió al Principado para analizar la situación. Ese estudio determinó que las zonas tensionadas eran Arenas y Poo, mientras que otros núcleos como Carreña quedaron fuera. Sánchez describe un contexto marcado por la presión del alquiler turístico: «Gente joven que quiera venir a vivir a Cabrales ahora mismo no tiene opciones por los precios». Como ejemplo, menciona casos de viviendas que «se alquilan fuera de temporada por 500 euros al mes y a partir de junio son 130 euros diarios».

Pese a ello, tampoco prevé cambios inmediatos en el mercado. «De cara a este verano vamos a seguir como estábamos, porque no nos va a dar tiempo a nada», afirma. Explica que el desarrollo de ordenanzas y regulaciones requiere plazos administrativos que impiden efectos a corto plazo. Sobre el impacto de la medida, se muestra prudente: «No del todo», responde al ser preguntado por si facilitará el acceso a la vivienda. Y añade que pueden producirse distintos comportamientos por parte de los propietarios: «Seguramente haya gente que prefiera seguir con el alquiler turístico porque le compense más».

En este contexto, tanto el análisis académico como los alcaldes de las zonas afectadas coinciden en que la declaración de zonas tensionadas es un punto de partida. Los efectos inmediatos se limitan al mercado del alquiler residencial, mientras que el impacto sobre el conjunto del sistema —incluido el turismo— dependerá del desarrollo de políticas posteriores. Como resume Alejandra Boto, se trata de «un primer paso cuyo impacto ahora mismo es pequeño», a la espera de las decisiones que se adopten en los próximos meses.