Las hipotecas que vienen: comisiones más bajas y límites a los desahucios

Los bancos tendrán que asumir casi todos los costes de apertura del préstamo, salvo el de la tasación


Redacción / La Voz

No ha sido un parto fácil, pero la comisión de Economía del Congreso tiene ya prácticamente listo el texto de la nueva ley hipotecaria, con el que España cumplirá, con casi tres años de retraso, la obligación de trasponer la normativa europea sobre estos préstamos e igualar así la protección de los consumidores españoles con la de los clientes bancarios en el resto de los países de la UE. Entre los cambios que se introducirán destaca un nuevo reparto de los gastos de apertura del crédito que libera al hipotecado de muchas de las cargas que soporta actualmente, menores comisiones para amortizar el préstamo antes del vencimiento y más trabas para los desahucios. Un trato más ventajoso al cliente que podría provocar que la banca suba los tipos de interés de los créditos para blindar su margen de beneficio. Estas son las principales modificaciones:

Gastos de constitución

El banco correrá con todos, salvo con la tasación. La decisión del Supremo de rectificarse a sí mismo para volver a cargar a los clientes el impuesto de actos jurídicos documentados que ha de abonarse cuando se constituye la hipoteca les ha acabado saliendo cara a los bancos. Primero, el Gobierno decidió cambiar la ley para que sean las entidades las que liquiden el tributo. Y pocos días más tarde los diputados llegaron a un acuerdo para que sean también los bancos los que asuman el grueso de los gastos asociados a la escritura hipotecaria, a excepción de la tasación de la vivienda. Entre los costes que deberá liquidar el banco estarán los de la gestoría y registro y el arancel notarial, además de la primera copia del contrato. El cliente solo pagará la valoración del inmueble porque, según el criterio de los parlamentarios, es el único servicio que pueden elegir a qué empresa se lo encargan, aunque en la práctica siempre suele hacerla una entidad vinculada a la entidad que concede el préstamo. Con el nuevo reparto, el banco cargará con el 80 % de los gastos de constitución del préstamo y el cliente con el 20 % restante.

Subrogación

Reparto de costes entre entidades para facilitar el cambio. Después de acordar el nuevo reparto de los gastos iniciales del préstamo, los diputados también decidieron que, para facilitar la subrogación de la hipoteca, en caso de que el cliente decida cambiar de entidad, los costes iniciales se repartirán, prorrateados, entre ambos bancos, en función del plazo del préstamo y el momento en el que se produce el traspaso del préstamo. Es una forma, defienden los parlamentarios, de que las entidades no decidan poner trabas a la concesión de nuevos créditos y opten por entrar en una guerra para captar hipotecados procedentes de otras entidades para no tener que asumir costes de apertura.

Comisiones

Se reduce el coste de amortizar, que será más elevado en los préstamos a tipo fijo. Amortizar la hipoteca antes de su vencimiento será más barato a partir del momento en que entre en vigor la nueva ley. Más incluso de lo inicialmente previsto. Así, en el caso de un préstamo a interés variable, se eliminará la obligación de compensar al banco por el reembolso anticipado si este se produce a partir del tercer o del quinto año (dependerá de lo que figure en el contrato que firmen cliente y entidad). Si el pago se realiza antes de ese momento habrá que abonar un 0,25 % (para los préstamos en los que solo hay que pagar esa comisión en los tres primeros años) o del 0,15 % (en los que la recogen para cinco ejercicios), por debajo del 0,5 y del 0,25 % que se habían fijado en el proyecto de ley que llegó al Congreso hace un año. También se reduce a la mitad el coste de amortizar anticipadamente una hipoteca a tipo fijo: la comisión máxima será del 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % durante el resto de la vida del préstamo, frente al 4 y 3 % previsto inicialmente. Además, se reducirá la comisión de novación, que se cobra cuando un cliente solicita un cambio en las condiciones del crédito, por ejemplo al transformar una hipoteca variable en una de tipo fijo: el trámite tendrá un coste máximo del 0,15 % del capital pendiente en los tres primeros años.

Desahucios

El banco ya no podrá embargar con tres cuotas impagadas: necesitará de 12 a 15. El texto legal que ultima el Congreso protegerá más a los hipotecados frente a los desahucios. Hasta ahora, el banco podía iniciar el proceso de ejecución de la hipoteca (con su posterior lanzamiento) solo con el impago de tres cuotas. A partir de ahora harán falta al menos 12 recibos morosos que representen al menos el 3 % del capital total del préstamo, si el impago se produce en la primera mitad de la vida de la hipoteca, o 15 cuotas, por importe del 7 % total, si es en la segunda mitad. También se limitan los intereses de demora.

Casi tres años de retraso que pueden costar 100 millones

Si no hay sorpresas, la ley hipotecaria saldrá del Congreso antes de que acabe el año y podrá iniciar así su tramitación en el Senado a principios del 2019. Una vez que los grupos han dado por concluida la ponencia de la norma, las últimas enmiendas que quedan por resolver se verán en la reunión que la comisión celebrará el próximo martes y en el pleno del día 20.

Cuando llegue a la Cámara Alta, la tramitación se hará, como pidió el Gobierno, por el procedimiento de urgencia, lo que acorta los plazos a la mitad.

Las prisas, en este caso, parecen justificadas. Y es que el retraso en la tramitación de la norma puede costarle a España una multa cercana a los cien millones de euros. Al menos eso es lo que reclama la Comisión Europea, que ha denunciado ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea el retraso en la trasposición de la normativa europea sobre hipotecas. España tenía que haberla incorporado a su legislación nacional antes del 21 de marzo del 2016, dentro del plazo de dos años otorgado para ello. No solo no lo hizo en el tiempo asignado, sino que el retraso va camino de superar los tres años.

Tras un período de gracia por la necesidad de repetir las elecciones generales en el 2016, Bruselas se hartó y pidió al tribunal de Luxemburgo que imponga a España una sanción de 105.991,6 euros diarios por cada jornada de retraso en la aplicación de la norma. A falta de que este emita su resolución, el contador de la multa va ya por los 105 millones... Y subiendo.

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