La nueva ley hipotecaria: vacuna contra los abusos y la litigiosidad

Con el notario como figura clave, la reforma refuerza la transparencia de los préstamos para impedir cláusulas abusivas. Sobre la mesa está si la nueva normativa encarecerá los créditos


Redacción / La Voz

Con tres años de retraso en la trasposición a la normativa española de la directiva europea sobre créditos hipotecarios -la demora estuvo a punto de costarle a España 90 millones de multa, que eludió in extremis en junio-, la reforma de la ley de crédito inmobiliario ha visto, por fin, la luz y acaba de cumplir su primer mes en vigor. Su objetivo principal es incrementar la protección al consumidor mejorando la transparencia del préstamo que contrata. Así, busca dejar atrás las prácticas abusivas de las entidades financieras que, como las cláusulas suelo o las de vencimiento anticipado de la hipoteca, colapsaron los juzgados en los últimos años y provocaron más de un tirón de orejas a España por parte de la Justicia europea.

«La nueva regulación hipotecaria debería permitir que la litigiosidad se reduzca notablemente», sostuvo hace unos días el responsable del departamento de reclamaciones del Banco de España, Fernando Tejada, durante la presentación de la memoria de reclamaciones del 2018, cuyo volumen ha caído a la mitad desde el máximo histórico del 2017, con más de 40.000 quejas. Mostró su confianza en las ventajas de «un mecanismo más cerrado de transparencia», que normalizará la relación entre banco y cliente. De momento, el pasado año las quejas hipotecarias se redujeron casi un 70 % (ahora suponen el 54 % del total), con los gastos de constitución de los préstamos a la cabeza, pues coparon seis de cada diez reclamaciones. Dichos gastos son precisamente uno de los puntos que la nueva legislación aclara, tras el pronunciamiento del Supremo.

Pero la reforma incluye más cambios. Los principales, a continuación:

Dos visitas al notario: adiós a la letra pequeña

Una de las mayores novedades es el protagonismo del notario, que se convierte en asesor independiente, además de garante de la legalidad del contrato, asegurándose no solo de que no hay cláusulas abusivas ni letra pequeña, sino también de que el prestatario comprende todo lo que va a firmar y sus riesgos. De hecho, a la tradicional visita para rubricar la hipoteca, se suma ahora su intervención en la fase precontractual, con una cita previa para desmenuzar con el cliente la documentación remitida por el banco (a través de una plataforma tecnológica y al menos 10 días antes de la firma) y que el notario, como asesor imparcial elegido por el prestatario (otra de las novedades), le aclare cualquier duda antes de formalizar el «casamiento» con la entidad.

Para la decana de los notarios gallegos, Isabel Louro, la nueva ley es un avance para los consumidores. «Vas a recibir un asesoramiento individualizado e, igual que escoges el médico en el que confías, es importante hacer lo mismo con el notario, y disponer de un tiempo para reflexionar antes de firmar», apunta. Louro obvia la mayor carga de trabajo -gratuito- que conlleva el proceso de asesoría precontractual y prefiere centrarse en la «satisfacción» que supone que el legislador haya reconocido la contribución del colectivo a mejorar el control de la legalidad. El proceso incluye un test para asegurarse de que el comprador lo tiene todo claro, y la redacción gratuita de un acta en la que se deja constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas, así como de las dudas planteadas por el cliente y las aclaraciones ofrecidas. Con todo documentado - y firmado por el prestatario-, se fija la fecha para la firma de las escrituras y del contrato del préstamo.

Reparto de gastos

La ley también alivia la carga económica que soporta el cliente por la constitución de la hipoteca, ya que el reparto de los gastos quedó claro tras la sentencia del Supremo sobre el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD): lo tiene que asumir el banco, así como los costes de gestoría, registro y notaría, además de su copia de la escritura. El prestatario abona la tasación.

Facilidades para la amortización anticipada o cambiarse de banco

La comisión por amortizar anticipadamente, total o parcialmente, el préstamo se abarata. Así, en el caso de las hipotecas variables, el coste máximo será del 0,15 % o del 0,25 % de la cuantía, en función de si se hace a partir del quinto o del tercer año del crédito respectivamente. Después de ese plazo será del 0 %. Para las de tipo fijo, la comisión tendrá un tope del 2 % si se produce en los diez primeros años de vida de la hipoteca, y del 1,5 % en adelante. También la subrogación del préstamo (cambiarse de banco) será más fácil, ya que desaparece la obligación de permanecer en nuestra entidad aunque contraoferte mejores condiciones que las del nuevo banco.

 Coto a los productos vinculados

La norma prohíbe al banco las ventas de productos vinculados (seguros, tarjetas, planes de pensiones, etc.) para conceder la hipoteca. Sí permite, sin embargo, que la entidad mejore las condiciones (un diferencial menor) si se contrata alguno de esos servicios y está obligada a facilitar al cliente los precios con y sin bonificación. En cualquier caso, la prohibición de vinculados tiene excepciones: un seguro de vida o de protección de pago del crédito o productos que beneficien al cliente. 

Embargo por impago, no hasta 12 cuotas pendientes

Se endurecen las condiciones para que el banco pueda iniciar la ejecución hipotecaria y desahuciar al propietario: durante la primera mitad de la vida del préstamo el impago deberá exceder el 3 % del capital concedido o equivaler a 12 cuotas no abonadas. En la segunda mitad, sube a 15 cuotas o un 7 %. Antes se podía exigir el pago anticipado del préstamo con un solo mes de demora en el pago. En el 2013 se elevó a tres, que la Justicia europea también consideró abusivos. 

Sin cláusulas suelo

Fueron uno de los detonantes de la crisis reputacional de la banca y han quedado prohibidas en la reforma. Adiós a fijar un interés mínimo y también a cobrar por recibir crédito: aunque el euríbor esté en rojo, el tipo mínimo será el 0 %

Apuesta por el tipo fijo

La norma también facilita la contratación de hipotecas a tipo fijo. Así, cambiarla desde una variable supondrá una comisión máxima del 0,15 % si se produce durante los tres primeros años del préstamo. Desde la asociación de consumidores Adicae, sin embargo, miran con recelo este apoyo al tipo fijo, mucho más rentable para las entidades, en detrimento del cliente, en un entorno de tipos negativos.

¿Hipotecas más caras?

Si la ley en vigor encarecerá los nuevos préstamos es la cuestión que está ahora sobre la mesa. El Banco de España ya ha alertado de subidas, mientras que organizaciones de consumidores como OCU o comparadores financieros sostienen lo contrario. Por el momento, la competencia entre entidades funciona.

Comentarios

La nueva ley hipotecaria: vacuna contra los abusos y la litigiosidad