Un juez avala la rebaja en un 36 % del alquiler de un local durante todo el estado de alarma

Un juzgado de Valencia acaba de aplicar la jurisprudencia del Tribunal Supremo en relación con la cláusula rebus sic stantibus, un principio del Derecho Romano que permite no atender, o cambiar, las obligaciones recogidas en un contrato cuando sobrevienen circunstancias excepcionales no previstas en el momento de la firma del citado acuerdo. En este caso, se trata de un negocio, cuyo titular verá reducida la factura del alquiler en un 36 %, según el fallo del juzgado de Primera Instancia número 4 de Gandía. La rebaja se aplicará al período comprendido entre junio del 2020 y el pasado 9 de mayo. O lo que es lo mismo, desde que se levantó el confinamiento de la primera ola del coronavirus hasta que expiró el segundo estado de alarma, el pasado domingo.

El magistrado se agarra a la citada herramienta legal para modificar el contrato de arrendamiento al entender que está más que justificado que la crisis sanitaria es un hecho sobrevenido, aunque el negocio no registró pérdidas en todos esos meses. Pero, «sí que ha experimentado un descenso de ventas suficiente para no alcanzar su objetivo de máximas ganancias», argumenta el juez.

Lo que no se ha admitido en el fallo es la petición de los inquilinos de rebajar el alquiler y los gastos conforme a la caída de las ventas (40,88 %, en el 2020) porque se entiende que «el arrendatario asume mayor riesgo que el arrendador».

Los dueños del negocios basaban su petición de reducir las rentas durante esos meses en el impacto causado tanto por el cierre de la actividad como por las restricciones, lo que había derivado en «falta de liquidez» y en la caída de la «asistencia de clientes por miedo a contagios y por la limitación de los aforos». Recordaban, además, que «hasta el momento de la declaración del estado de alarma» habían cumplido con todas sus obligaciones, y destacaban la inexistencia de cláusulas que previnieran las consecuencias de una situación tan imprevisible como la de la pandemia.

También los inquilinos, en su denuncia, acusaban al grupo propietario del local de actuar de mala fe al no querer renegociar el contrato. De hecho, el propietario del local se negó a recibir el pago parcial del alquiler y a cambio les hizo una propuesta calificada por los dueños del negocio como «mera propina», amenazándolos, además, aseguran en el texto judicial, con «una demanda de desahucio por falta de pago», que finalmente promovió.

Aunque el juez acota los efectos de su decisión -que puede ser recurrida- al levantamiento del último estado de alarma (concluido el pasado domingo), deja la puerta abierta a que se puedan introducir medidas que alteren las condiciones originales del contrato si se mantienen restricciones que afecten al funcionamiento del local, siempre que sea la pandemia la causa de esos cambios.

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