El Tribunal Supremo limita las exenciones fiscales tras la venta de una vivienda

Una de las soluciones a la que suelen recurrir los españoles para no tener que pasar por la ventanilla de Hacienda al vender una vivienda —cualquier ganancia patrimonial debe declararse— es destinar el dinero de la operación a la adquisición de otro inmueble. Y es que la ley exime de tributar a través del IRPF a quienes reinviertan el dinero de la venta de un inmueble en la adquisición de otro de la misma naturaleza en el plazo de dos años.

Eso sí, han de cumplir con ciertos requisitos. El primero de ellos es haber residido como propietario de la vivienda que se vende a lo largo de los tres años anteriores a la operación. Además, la adquisición del nuevo inmueble deberá hacerse en el plazo de dos años desde la venta y se deberá residir en él de manera habitual en los 12 meses posteriores a la compra. 

Este beneficio fiscal, según la ley, solo lo pueden disfrutar quienes consten en las escrituras de la vivienda en cuestión como propietarios de pleno derecho pero, ¿cómo se dictamina quién lo es y quién no?  

En una sentencia del pasado 12 de diciembre del 2022, el Tribunal Supremo excluye de esta denominación y, por tanto, de la exención fiscal a quienes ostenten la nuda propiedad del inmueble en cuestión, aunque hayan residido en él durante los tres últimos años que requiere la ley. 

¿Qué es la nuda propiedad? Se trata del derecho de propiedad que tiene una persona sobre un bien determinado. Ese derecho, sin embargo, no incluye la posesión y disfrute del mismo (usufructo). 

En esa misma sentencia, se relata el caso de «doña Celsa», quien poseía en nuda propiedad una vivienda donde residía junto a sus padres. Cuando su progenitor, el último en fallecer, murió (26 de diciembre del 2007), la afectada decidió poner en venta el inmueble y trató de acogerse a la exención fiscal por reinversión en vivienda. Sin embargo, el Tribunal Económico y Administrativo Regional de Cataluña primero y el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña después rechazaron tal posibilidad en su liquidación del IRPF del 2009, alegando que, aunque sí había residido en la vivienda, no había sido «propietaria de pleno derecho» en el plazo estipulado por la ley (tres años continuados antes de la venta). Tan solo pasó a serlo tras el fallecimiento del padre (usufructuario). 

Tras apelar a varias instancias, el Supremo acabó rechazando el pasado mes de diciembre el recurso de casación interpuesto por «doña Celsa» para impugnar la liquidación provisional del IRPF del 2009. ¿Por qué? El juez estima que la liquidación está bien hecha y que solo se pueden acoger a la exención quienes hayan ostentado en los tres años previos a la venta de la vivienda «el pleno dominio de la misma, sin que la nuda propiedad resulte título suficiente a tales efectos». 

Una consideración que ya tuvo en cuenta una sentencia previa, del 2018, en la que se precisaba que el contribuyente debía tener «el pleno dominio» de la vivienda en los tres años previos a la venta para pedir que la ganancia patrimonial quede exenta en caso de reinvertirla en otra vivienda como residencia habitual.

Otras casuísticas

Normalmente suele reinvertirse la totalidad de la ganancia en la compra de la nueva vivienda. Pero, ¿qué ocurre si el dinero reinvertido es inferior al total percibido? La ley estipula que «únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida».

Además, los mayores de 65 años también podrán excluir del gravamen las ganancias patrimoniales que reinviertan en el plazo de seis meses desde la venta en la constitución de una renta vitalicia —hasta 240.000 euros—. Eso sí, en caso de retirar total o parcialmente los fondos antes de tiempo, deberán tributar por ello.

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