El 80 % de los inmuebles no se podrán vender o alquilar en el 2033 sin reformar
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La UE ultima una directiva que solo permitirá poner en el mercado viviendas que tengan, como mínimo, una etiqueta «D» de eficiencia energética
28 ago 2023 . Actualizado a las 19:43 h.Galicia es una de las comunidades más envejecidas de Europa. No solo en términos demográficos. Casi la mitad de su parque de viviendas (846.000) tienen más de 43 años, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Y esto va a ser un problema en la próxima década.
El próximo jueves 31 de agosto se retomarán las negociaciones a tres bandas —Comisión Europea, Parlamento Europeo y Consejo— para ultimar la Directiva de Eficiencia Energética de la Edificación. La norma impondrá un calendario obligatorio para que las viviendas reduzcan su consumo de energía y sus emisiones. De esta forma, y si prospera la propuesta de Bruselas, todas deberían alcanzar la letra E en el 2030 y la D en el 2033. Además, todos los edificios que se construyan a partir del 2030 deberán ser «cero emisiones».
El objetivo es renovar 35 millones de viviendas en la UE para esa fecha, generar 160.000 empleos en el sector de la construcción y reducir las emisiones un 55% respecto a 1990. Y hacerlo el triple de rápido, porque el ritmo de rehabilitación anual es del 1%: «Nos llevaría siglos», advierte el texto de la directiva.
¿En qué puede influir esto a los gallegos? Desde el 2013, cualquier propietario que quiera vender o alquilar una vivienda o edificio debe solicitar la emisión de un certificado energético, que tiene una validez de diez años. Según las estadísticas más recientes de la Consellería de Economía e Industria, Galicia cuenta con 230.262 de estas etiquetas. Más del 80 % de ellas (187.521) tienen una calificación inferior a la D, es decir, son «ineficientes», por lo que ocho de cada diez inmuebles quedarán fuera del circuito de comercialización y alquiler en la comunidad si no se rehabilitan antes de las fechas estipuladas. «La necesidad de rehabilitación va a ser enorme», reconocen desde IESA Comunidades Tecnológicas.
¿De qué tipo de viviendas hablamos? De esos inmuebles que han quedado desérticos en los núcleos urbanos. También los de la periferia que fueron construidos con bajos estándares de calidad. Un buen número de ellos se destinan al alquiler, pero sus propietarios apenas invierten en ellos. «Muchos de los que se alquilan a estudiantes universitarios no reúnen las condiciones adecuadas para habitar en ellos y tienen un precio muy elevado», denunciaron este año los administradores gallegos de fincas.
José María Alfaro (AFI): «Llevar un inmueble de una F a una E no es nada complicado»
La nueva directiva forzará a estos propietarios a adecentar las viviendas para seguir alquilándolas. No obstante, podrían perder el apetito si se despliegan los topes al alquiler en las zonas tensionadas que contempla la nueva Ley de Vivienda, en opinión del presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (AFI), José María Alfaro: «Perjudicarán la inversión en la vivienda porque poca gente va a invertir en ella si no la puede rentabilizar. Es un contrasentido. Por un lado, obligas al propietario a que gane eficiencia en la vivienda y, por otro, le limitas la rentabilidad». Considera que la normativa europea es «una oportunidad muy buena» y los plazos son «bastante razonables» porque llevar un inmueble de una F a una E «no es nada complicado». Estima que el coste puede ser inferior a los 10.000 euros para un inmueble de los años sesenta: «Lo podemos conseguir actualizando la caldera, por ejemplo», explica.
Reformada, un 10 % más de valor
Los beneficios son claros. El más inmediato es que el inmueble gana valor en el mercado de cara a su venta o alquiler. «Una vivienda que se presente con una D o una E en lugar de una G puede tener una mejora en el precio del entorno del 10 %», señala Alfaro. Claro que dependerá también de la oferta en la zona donde se ubique.
La rehabilitación también reporta ahorros sustanciales en la factura de la luz de los inquilinos. Un hogar puede ahorrar de media unos 290 euros al mes (3.480 euros al año) si pasa de una letra G a la A. Pero pasar de la E, extendida en Galicia, a la D, objetivo en el 2033, tan solo reporta un ahorro mensual de 10 euros (120 al año), según cálculos de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).
El caso francés
Desde el pasado 1 de enero, en Francia solo se considera «digno» para alquilar un inmueble cuyo consumo energético final no supere los 450 kilovatios hora por metro cuadrado al año. Además, a partir del 2025 el país galo excluirá del circuito a los que no tengan como mínimo una F y en el 2028, a los que no lleguen a la E, dos años antes de lo estipulado.
Los propietarios necesitan una mayoría simple para acometer obras en el edificio
Una vez que el propietario se convenza de la urgencia de acometer obras, es posible que le asalten algunas dudas. ¿Qué pasa si necesita reformar la fachada o cubierta? La vicepresidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Galicia (COAFGA), Teresa Suárez, admite que ese será el primer gran obstáculo con el que se topen. Deberán plantearlo a la junta de propietarios: «En este caso, dado que va a estar auspiciada por una directiva europea de obligado cumplimiento, bastaría con una mayoría simple», explica. De no conseguirlo, siempre se puede mejorar de forma particular el interior de la vivienda y solicitar un certificado de eficiencia energética para la misma. No obstante, los administradores recomiendan elaborar cuando antes en todas las comunidades una hoja de ruta rehabilitadora en su Libro de Edificio Existente —obligatorio para ciertas actuaciones desde el 2021—.
Aunque la obra se apruebe, «te encuentras con una realidad: la gente no tiene dinero», señala Suárez. La envergadura de las reformas hace que muchos hogares se vean en problemas para afrontar sus cuotas. Y eso es un problema para la comunidad. ¿Qué pasa si se producen impagos? «Es uno de los problemas más gordos que tenemos», reconoce la experta. En tal caso, son el resto de propietarios los que tienen que adelantar el dinero a la empresa encargada de la obra y acudir a la Justicia para reclamar las deudas de sus vecinos, que no siempre es sencillo. Hay casos extremos: una vivienda en la que ha fallecido uno de los cónyuges. El 50 % es de los hijos y el otro 50 %, de la viuda. Los hijos no se llevan, no quieren abonar su parte, la viuda tiene una pensión pequeña y no le llega el dinero. Al final, la comunidad se puede ver abocada a solicitar el embargo de la vivienda y su salida a subasta. «Nos encontramos con estas situaciones habitualmente y se pueden multiplicar porque hasta ahora veníamos haciendo actuaciones más modestas y ahora son obras más importantes», advierte Suárez.
Plazos imposibles y ayudas escasas: «Mucha gente se quedará fuera»
El gasto en el que deberán incurrir los hogares gallegos dependerá de muchas variables: de la longevidad de sus inmuebles, de la ambición de las reformas y de la agilidad de los profesionales para gestionar las ayudas públicas disponibles. Por ahora, tanto vecinos como administradores y profesionales inmobiliarios coinciden en que las ayudas no son suficientes para acompañar un plan que será de obligado cumplimiento. Suárez va más allá y cuestiona el calendario: «Hay que bajar a la realidad de la situación. Los plazos me parecen muy prematuros. Es inviable pensar que de la noche a la mañana se van a poder rehabilitar tantos inmuebles». Lo sabe bien porque los administradores de fincas se enfrentan todos los días a un laberinto de tramitaciones que se eternizan: «El proceso debería agilizarse. Hay muchos requisitos, así que mucha gente se quedará fuera», explica.
Coincide Alfaro: «Si ponemos la norma y dejamos que los propietarios se las apañen, será más complicado. Necesitamos un buen plan de comunicación e incentivos fiscales», sostiene.
A pesar del clamor por simplificar y facilitar el acceso a las ayudas, desde el Instituto Enerxético de Galicia (Inega), apuntan que los fondos están llegando en tiempo y forma a las familias y no ven mayores obstáculos para poder cumplir el calendario.
Inspecciones técnicas
Muchas comunidades ya se han puesto manos a la obra porque todos los inmuebles construidos antes de los años ochenta deberán haber superado una inspección técnica (ITE) antes del 2030. Desde entonces y hasta el 2040 se pasará revista a 217.702 inmuebles en Galicia. «Los anteriores al año 2000 necesitan una rehabilitación muy importante, no solo de la envolvente. Hay edificios en Ourense y Lugo que dependen de calefacción con gasoil y que aún tienen contadores únicos para todo el edificio. Eso es completamente ineficaz. Todo esto llevará tiempo», apunta Suárez. Por eso es una buena oportunidad para poner a punto el conjunto de los inmuebles.
Hay quienes todavía se resisten por esa cultura tan enraizada en el país de no hacer obras hasta que la avería es muy grave: «No hay conciencia de mantenimiento, porque supone un coste que se prefiere posponer. Lo habitual sigue siendo plantear la obra de rehabilitación cuando al del último piso le entra el agua en casa. Nadie se plantea unos ejercicios de rehabilitación para ir mejorando. Se opera cuando sale el bulto», lamenta Suárez.
Subvenciones, IVA reducido y rebajas fiscales para rehabilitar inmuebles
Para que los hogares pueden poner a punto sus viviendas, se han habilitado ayudas, rebajas y bonificaciones fiscales.
¿Qué cantidades son deducibles? Un máximo de 15.000 euros al año. El 20% de los gastos (hasta un máximo de 5.000 euros) en obras de vivienda habitual, alquilada o con expectativas de alquiler (debe entrar en el circuito antes del 2025) que sirvan para reducir la demanda un 7%. Otro 40% del gasto se puede deducir (hasta un máximo de 7.500 euros) en obras de viviendas particulares si se logra reducir el consumo de energía primaria no renovable un 30 % o se consigue una etiqueta A o B. Una deducción que asciende hasta el 60% del gasto si se trata de inmuebles en edificios residenciales. No obstante, las tres deducciones son incompatibles entre sí si se trata de la misma obra. Las labores de rehabilitación también disfrutan de un IVA reducido del 10 %, ya sea para reconstruir estructuras, fachadas y cubiertas, o para instalar bombas de calor, nuevas ventanas o sistemas de calefacción.
A todo ello se suman las ayudas directas que se pueden solicitar del fondo Next Generation EU. Estas subvenciones, que gestionan las comunidades, pueden financiar entre un 40 y un 80% de los proyectos de renovación de casas y edificios. «Los beneficiarios podrán recibir entre 6.300 y 18.800 euros por vivienda en función de los ahorros energéticos generados», explica el Gobierno. Para Alfaro, son «insuficientes». Demanda mayores cuantías, créditos blandos y subvenciones a fondo perdido para quienes comprometan una vivienda para el alquiler a largo plazo.
Tributación
¿Hay que declarar las ayudas? Las subvenciones a la rehabilitación están exentas de tributación y tampoco computan como ganancia patrimonial en el IRPF.
El Consejo General de Economistas pone un ejemplo: el propietario de una vivienda en un bloque de 20 que tiene que asumir un gasto de 30.000 euros en una obra comunitaria para reducir el consumo de energía primaria no renovable en un 65 %. Recibe una ayuda de 18.800 euros, con lo que el coste real asciende a 11.200 euros. Pero tiene derecho a deducir en el IRPF del 60 % de esa derrama (6.720 euros). Así, la factura para él ascendería a solo 4.480 euros.