La conversión de los bajos en vivienda, una nueva oportunidad para las urbes

Hace unas semanas, la Xunta daba luz verde a un decreto que modifica las normas de habitabilidad de Galicia que estaban vigentes desde el 2010. Este nuevo texto trae consigo varias novedades que permitirán a las urbes solucionar algunos de los problemas que arrastraban en los últimos años y confeccionar un nuevo modelo de ciudad mucho más adaptada a las necesidades que exigen los ciudadanos de hoy en día.

Para analizar la letra pequeña de este decreto, La Voz reunió a cuatro expertos en una mesa en el que se desgranaron los principales cambios de la nueva normativa. En él participaron el director xeral del Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS), Heriberto García; la presidenta del Colexio de Axentes da Propiedade Inmobiliaria da Coruña y presidenta del Consello Galego de Axentes da Propiedade Inmobiliaria, Patricia Vérez; la vicepresidenta del Colexio Oficial de Administradores de Fincas de Galicia, Teresa Suárez y la concejal de Urbanismo del concello de Ferrol, Blanca García.

La principal novedad que trae consigo este nuevo decreto tiene como objetivo facilitar que los bajos comerciales sin actividad puedan ser transformados en vivienda: «Todos podemos ver a nuestro alrededor que existen muchos locales comerciales situados en los bajos de los edificios que están quedando desocupados por la falta de atractivo comercial de las zonas donde se ubican y esto está generando incluso una cierta imagen de dejadez urbana, de deterioro en la propia ciudad», resume Heriberto García, quien añade que el objetivo de la nueva normativa es «modificar o flexibilizar las normas de habitabilidad vigentes en Galicia para permitir la recuperación de estos espacios, permitiendo así flexibilizar las condiciones que se requerían para la utilización de esos espacios».

Pero los cuatro expertos incidieron en que esto no va a ser un café para todos. «El nuevo decreto exige unas determinadas características para que los bajos puedan ser convertibles. No todos los bajos van a transformarse en vivienda. Además, el texto pretende también que el sector comercial siga pudiendo ejercer sus funciones en las ciudades. Las urbes no se van a convertir en simples ciudades dormitorio», resume Patricia Vérez.

Problema social importante

El objetivo es lograr dar salida a unas edificaciones que estaban convirtiéndose en un quebradero de cabeza tanto para sus propietarios como para las propias ciudades. «La falta de uso de los bajos comerciales implica un problema social muy importante. Si el bajo está desocupado y el propietario tiene que contribuir a cualquier mejora en el edificio, lo tiene muy complicado, porque no le está sacando ningún rendimiento a su propiedad. Los bajos vacíos contribuyen al deterioro del propio edificio y por consiguiente de los barrios. Esta es una medida muy interesante. Pero es importante que recalquemos que no todos tienen por qué ser destinados a convertirse en viviendas. Y ahí es donde entran los ayuntamientos. Cada concello debe elaborar un mapa de sus propios locales, de la casuística de cada barrio y, con toda esta información, elaborar un informe que permita combinar vivienda con el uso comercial», resume Teresa Suárez.

Y este es un tema con el que ya están concienciados los propios gobiernos locales. De hecho, tal y como explicó Blanca García, la pelota está ahora en el tejado de los ayuntamientos: «Somos nosotros los que tenemos que delimitar muy bien en qué zonas queremos que se apliquen estas normas, porque si no, al final, lo que vamos a hacer es que los cascos antiguos y los urbanos se acaben convirtiendo en calles sin comercio y sin locales tradicionales. Y eso no va a suceder», resumió la concejal de Urbanismo ferrolana.

Ese mensaje de tranquilidad a los comerciantes se repitió como un mantra: «Esto fue una premisa cuando se empezó a analizar la modificación de las normas de habitabilidad. Siempre tuvimos muy presente que todo este cambio no podía afectar a los usos comerciales ni al comercio», incidió el director xeral del IGVS.

Adaptarse a las exigencias de los modelos de vida actuales 

Si bien en la última década, la sociedad avanzaba imparable hacia una nueva configuración de los elementos básicos de convivencia, desde la pandemia este cambio ha pegado un acelerón. Un gran número de empresas han permitido a sus trabajadores aplicar el teletrabajo o una fórmula mixta, lo que ha provocado que muchas oficinas que hasta ahora ocupaban las entreplantas de los edificios tuvieran que echar el cierre. La normativa de la Xunta también contempla la posibilidad de convertir estas partes de los inmuebles en viviendas o darles otro uso como el del alquiler vacacional.

Pero el que atañe a los bajos y entreplantas no es el único cambio que recoge el nuevo decreto. «La norma permite también incorporar las nuevas formas y tipologías de vida tanto en lo que se refiere a la utilización de nuevos materiales en la construcción como en la configuración de los espacios de la vivienda. Las normas, con carácter general, establecen unas estancias con unas dimensiones mínimas, pero para ciertas tipologías de vivienda que han surgido últimamente esto puede resultar un poco encorsetado», relata Heriberto García.

Nuevos modelos

Conscientes de la llegada de modelos como el del cohousing, que consiste en una modalidad residencial compuesta de casas privadas complementadas y agrupadas con extensos espacios comunitarios como salones o cocinas, la Xunta también flexibilizará las normas en aquellos casos que exijan unas circunstancias especiales. «A través de un procedimiento de excepción de cumplimiento de esas normas, se podrán incorporar esos proyectos innovadores. Modelos como el cohousing a lo mejor no podría tener cabida en las normas de habitabilidad que estaban vigentes antes de la aprobación del decreto y ahora sí que le damos capacidad. Yo creo que esto es muy importante, porque vamos a facilitar el despegue de los nuevos usos y demandas de vivienda que plantea la sociedad», resume el director xeral del IGVS.

«Nosotros valoramos muy positivamente este tipo de normas, porque hacen que se legisle pensando en la realidad de las personas y que no se legisle pensando en otras cosas ni en teorías utópicas. Para poder hacerlo es importante contar con los ciudadanos y con los agentes sociales que conocemos cuál es la situación, como es nuestro caso», añadió la vicepresidenta del Colexio Oficial de Administradores de Fincas de Galicia.

Un cambio que aportará a la economía y apostará por la sostenibilidad

Una de las cuestiones en las que más coincidieron los cuatro expertos fue en que este nuevo decreto será una gran oportunidad tanto para la economía de Galicia como para avanzar hacia la sostenibilidad de las ciudades.

«Estas nuevas normas de flexibilización de la normativa de habitabilidad también fomentan la economía y la transformación de la misma hacia una economía circular. Lo que vamos a hacer es dar valor a lo ya construido, apostando así por la sostenibilidad y la rehabilitación, que es muy importante. Lamentablemente se construye poco y hay poca obra nueva y medidas como esta lo que fomentan es que se genere actividad económica, se da empleo a un sector tan importante como el de la construcción», aseguró la presidenta del Colexio de Axentes da Propiedade Inmobiliaria de A Coruña, Patricia Vérez.

Teresa Suárez, vicepresidenta del Colexio Oficial de Administradores de Fincas de Galicia, incidió en que con esta medida los barrios van a ganar no solo a nivel económico, sino también a nivel social: «Los barrios van a ser más vivibles, los edificios más sostenibles y se va a mover toda la actividad económica, que es muy importante».

Recuperar vida en la calle

De hecho, Blanca García, concejal de Urbanismo de Ferrol, cree que toda esta nueva norma permitirá recuperar esa vida en la calle que se disfrutaba antaño: «En Ferrol ya hay determinadas zonas en las que hay viviendas unifamiliares que ocupan un edificio entero en las que ya ves que la gente está en la calle con su silla, en la puerta de casa».

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