Desde el 30 de julio del año pasado, a solicitud de su ayuntamiento, A Coruña fue declarada zona de mercado residencial tensionado. La norma que regula estos mercados establece un laberinto de condiciones: distingue entre grandes y pequeños propietarios, entre viviendas alquiladas antes o después de la declaración, fija topes de precio y exige una duración mínima de los contratos. Veamos un caso real. José y Ana, un matrimonio coruñés de mediana edad, viven en propiedad cerca de la estación de tren. Han decidido mudarse a un chalé adosado en Oleiros, pero prefieren no vender su piso actual. Para ayudar a financiar la nueva compra, piensan en hipotecar el chalé y alquilar el piso en el que residen. En la inmobiliaria les informan de una sorpresa: si lo hubieran alquilado antes de la declaración de zona tensionada, podrían pedir unos 1.000 euros mensuales con el garaje. Ahora, según la web habilitada por el ayuntamiento, el precio máximo permitido es de 520 euros al mes por cinco años, prorrogables a ocho. En la zona de mercado tensionado también limita la actualización anual del alquiler: ya no se puede aplicar libremente el IPC, sino un nuevo índice —inferior— diseñado por el INE.
Ante este panorama, y considerando los riesgos que hoy asume cualquier propietario en España (okupaciones, impagos, daños, inseguridad jurídica), José y Ana deciden esperar. 520 euros no compensan las incertidumbres.
El resultado es inmediato: menos pisos en alquiler. Es posible que los precios se contengan algo en A Coruña, pero a costa de que el mercado se contraiga. Menos oferta equivale a menos opciones para quienes buscan vivienda. Y eso —la reducción de la oferta— es exactamente lo que está ocurriendo en todas las ciudades donde se aplican estas políticas: Pamplona, Barcelona, San Sebastián, Bilbao, Tarragona… En todas ellas se observa menor oferta, más presión de demanda y precios que apenas bajan. Según Idealista, las caídas interanuales de oferta alcanzan el 10?% en Barcelona, el 26?% en Pamplona, y más del 20?% en A Coruña desde que rige la ley. Parte de esas viviendas migra al alquiler turístico o temporal, y otra se queda vacía, esperando tiempos mejores.
La experiencia europea confirma el patrón. Cuando se han impuesto controles fuertes sobre el precio del alquiler, el efecto inmediato ha sido una bajada leve y temporal de las rentas, seguida de una contracción de la oferta.
Así ocurrió en Berlín, París y Suecia. Berlín retiró su ley de congelación en el 2021; París la mantiene solo como experimento revisable; Suecia, único país donde aún subsiste, lo hace junto con una construcción masiva de vivienda pública. El problema del mercado español no es de precios, sino de oferta. Desde la crisis financiera del 2008, la población ha crecido en más de cuatro millones de personas —hasta casi 50 millones— concentradas en las grandes ciudades. Si no se aumenta el parque de vivienda, privada y pública, cualquier intervención sobre los precios agravará el problema en lugar de resolverlo. La solución es clara: construir más viviendas allí donde la demanda crece. Las medidas intervencionistas, lejos de estimular la oferta, la reducen. Y paradójicamente, acaban dificultando el acceso a una vivienda precisamente a quienes más la necesitan.
(Carlos Sánchez-Tembleque es profesor de la Escuela Universitaria de Relaciones Laborales de la Universidade da Coruña)