El desahucio de Maricarmen pone sobre la mesa la siguiente cuestión: si el Estado concede ventajas fiscales a las empresas que alquilan viviendas, ¿no debería exigir a cambio una mayor función social del alquiler? Cuando se habla se vivienda solemos mirar al mercado, a los propietarios, a los fondos de inversión, a los alquileres y a los inquilinos, pero mucho menos se mira a Hacienda. En el capítulo III del Título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (en adelante LIS) se recoge, en los artículos 48 y 49, el régimen fiscal de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (EDAV).
Este régimen fue introducido por el gobierno de José María Aznar mediante la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, con el objetivo de ampliar y dinamizar el parque de vivienda. Los gobiernos posteriores no endurecieron los requisitos de su aplicación, tan solo varió el porcentaje de beneficio.
¿En qué consiste la bonificación? Sencillamente, las entidades que cumplan los requisitos previstos en el apartado 2 del artículo 48 de la LIS pueden aplicar una bonificación del 40% en la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de vivienda. Y, ¿cuáles son esos requisitos?
- Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 8.
- Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años.
- Que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que éstos se dividan.
- En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55% de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra b) anterior, o, alternativamente que al menos el 55 por ciento del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 49.1 de esta Ley.
¿Tiene sentido que el sistema fiscal premie la explotación empresarial de viviendas mediante una bonificación del Impuesto sobre Sociedades y, al mismo tiempo, no condicione suficientemente ese beneficio fiscal a una función social efectiva del alquiler?
Mediante esta política fiscal el Estado está renunciando a ingresar menos impuestos de determinadas empresas porque a su parecer existe una razón de peso para favorecer fiscalmente la actividad de arrendamiento de vivienda, pero únicamente teniendo en cuenta el número de inmuebles arrendados u ofrecidos y la duración de ese arrendamiento u ofrecimiento.
No se trata de criticar que una sociedad en una economía de mercado como es la española busque generar beneficio empresarial alquilando viviendas, ya que es totalmente lícito. El problema real es que desde el Estado se confunda incentivar el alquiler con incentivar cualquier modelo de explotación del alquiler.
La vivienda no es un simple bien de inversión. Una vivienda es donde un ser humano, donde un trabajador asalariado, autónomo o empresario, gente que si contribuye a generar riqueza a la economía desarrolla su vida y se está permitiendo que los rentistas, definidos por Adam Smith (padre del capitalismo) como una clase que obtiene ingresos de forma pasiva y espontánea, sin aportar esfuerzo productivo real al trabajo o la inversión no solo sustraiga sus rentas, sino que además tengan por premio pagar mucho menos impuestos.
Si el objetivo de una ventaja fiscal es aumentar la oferta de vivienda residencial, cabe preguntarse si basta con exigir determinados requisitos formales y cuantitativos a la sociedad beneficiaria. ¿No debería importar también qué tipo de alquiler ofrece? El Estado está utilizando el sistema tributario para abaratar fiscalmente una actividad privada sin vincular necesariamente ese ahorro fiscal al precio que pagan los ciudadanos que necesitan la vivienda. La cuestión no es penalizar al propietario. La cuestión es que comportamiento quiere premiar el Estado.
Imaginemos dos empresas que cumplen formalmente los requisitos del régimen. Una alquila sus viviendas a precios moderados y ofrece contratos estables a familias que necesitan una residencia habitual. Otra obtiene rentabilidades elevadas en un mercado tensionado. Desde el punto de vista del interés público, no producen necesariamente el mismo resultado. Sin embargo, el incentivo fiscal no parece diseñado principalmente para distinguir entre ambas realidades y eso obliga a revisar la filosofía del régimen.
Porque cada bonificación fiscal tiene un coste. Cuando el Estado deja de ingresar una cantidad de dinero, ese dinero deja de estar disponible para otras políticas públicas. Por eso las ventajas tributarias no deberían ser intocables ni aceptarse únicamente porque aparezcan dentro de una ley. También deben evaluarse. Y la evaluación debería responder a una pregunta sencilla: si concedemos un beneficio fiscal para fomentar el alquiler residencial, ¿estamos consiguiendo más vivienda estable y accesible o estamos simplemente reduciendo la factura fiscal de quienes ya participan en el mercado?