¿Ha pagado su hipoteca al banco? Pues aún le queda algo para que desaparezca
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Además de cancelar la deuda financiera es preciso hacerlo en el Registro de la Propiedad
26 mar 2023 . Actualizado a las 13:54 h.La convulsa situación económica actual, con el Banco Central Europeo (BCE) elevando los tipos de interés para contener la inflación, ha catapultado el pago de las cada vez más caras hipotecas a los primeros puestos de las preocupaciones de la ciudadanía. Sin embargo, quienes están ya al final del camino para ser definitivamente propietarios de su vivienda —en lugar de al principio—, tras devolver el préstamo solicitado al banco para adquirirla, deben tener presente que cancelar la deuda con la entidad financiera no es el último trámite. Aún queda algo por hacer que, en muchos casos, por desconocimiento u olvido, no se hace y puede suponer inconvenientes e incluso problemas futuros, si se quiere vender la propiedad. Las respuestas, a continuación:
¿Pagar el total de la deuda de la hipoteca es lo mismo que cancelarla?
No. «Para que la hipoteca desaparezca no basta solo con terminar de pagar la deuda a la entidad financiera. Ese préstamo nace y muere en el Registro de la Propiedad, por lo que se debe realizar su cancelación registral», recuerdan los expertos de Legálitas, tras detectar, a través del casi millón de consultas que reciben al año, que muchos ciudadanos lo desconocen.
¿Por qué es importante la cancelación registral?
Porque la hipoteca es una carga que pesa sobre el inmueble, que está inscrita en el Registro de la Propiedad y que todos pueden conocer consultándolo. Por ello, por ejemplo, los potenciales compradores que estuvieran interesados en la propiedad sabrían si esta está libre de cargas o no solo con dicho trámite.
¿Qué puede implicar no hacerlo?
Desde Legálitas explican, al hilo de la respuesta anterior, que no realizar la cancelación registral de la hipoteca «puede afectar al valor de mercado aparente que tiene el inmueble y a que este sea menos atractivo a la hora de encontrar potenciales compradores, quienes requerirán, además, que, a la firma de la compra, la propiedad esté libre de cargas».
Igualmente la no cancelación también tendrá efecto en las gestiones —mayores— que, en caso de fallecimiento del propietario del inmueble, tendrán que hacer los herederos. De ahí la importancia de que cuando una persona ha saldado por completo la deuda con el banco (cancelación financiera) deba proceder a la cancelación registral. A partir de ese momento, la vivienda aparecerá como libre de cargas.
¿Quién puede realizar la cancelación en el Registro?
El trámite puede realizarse a través de una gestoría o, en caso contrario, directamente por parte del propietario de la vivienda.
¿En qué consisten los trámites para cancelar?
Los abogados de Legálitas señalan que el primer paso es solicitar en el banco el certificado de deuda cero. «Este documento acredita que financieramente la hipoteca está saldada», apuntan, para matizar que por dicho certificado el banco no puede cobrar ningún tipo de comisión a sus clientes.
Con el documento hay que acudir a una notaría, que en un plazo de entre siete y diez días emitirá la escritura de cancelación. Los propietarios la recogerán una vez abonados los aranceles correspondientes, que varían en función de la cuantía de la hipoteca. Tras esto se liquidará el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) —presencialmente o bien online—, aunque la cancelación registral está exenta de pago en todas las comunidades autónomas.
Hecho esto, con el impreso de la liquidación del AJD y la escritura de cancelación de la hipoteca, el registrador inscribirá el trámite, que también está sujeto a pago de aranceles. De este modo, el inmueble constará ya como libre de cargas en el Registro.
¿Qué datos incluye la cancelación?
«Necesariamente» —indican los expertos— deberá contener la clase y la fecha del documento por el que se hace la cancelación, así como el nombre del notario. También constará la identificación del banco o de la persona a cuya instancia se verifica el trámite de anulación, así como «la expresión de quedar cancelado total o parcialmente el asiento de que se trate. Si es una cancelación parcial, constará la parte que se cancela y la que subsista. «También se expresará la razón determinante de la extinción de la hipoteca, que a partir de ese momento figurará anulada a todos los efectos legales».
Los trámites completos tienen un coste medio de unos 1.000 euros
En momentos como el actual, con unos precios disparados llevando al límite los bolsillos de la ciudadanía, el precio de los trámites para cancelar registralmente la hipoteca no es un detalle menor. Desde el comparador online de productos financieros HelpMyCash lo estiman en una media de en torno a los 1.000 euros, incluyendo los gastos de notaría, de registro y de gestoría.
En el caso de la notaría, el precio medio lo cifran sobre los 450 euros. «Es lo que cobra el notario por elaborar la escritura de cancelación. Sus honorarios se calculan al aplicar un porcentaje sobre el importe original de la hipoteca. Por lo tanto, el precio que habrá que pagar será más abultado dependiendo del dinero que se recibió prestado del banco», explican estos expertos. En cualquier caso, por ley, el coste mínimo es de 90 euros.
A los anteriores se suman otros 250 euros más, que es lo que el registrador cobra por eliminar la carga hipotecaria que pesa sobre la vivienda. Como en el caso del notario, sus honorarios también se calculan al aplicar un porcentaje sobre el importe original del préstamo, que será más alto cuanto mayor fuera el capital prestado. En este caso, su coste mínimo es de 24 euros por ley.
Si el propietario decide que sea una gestoría quien realice la tramitación, a los 700 que ya se han desembolsado hay que añadir los honorarios del gestor. HelpMyCash los sitúa en un precio medio de 300 euros, aunque «cada agencia aplica sus propias tarifas: desde los 100 euros que cobrarán las gestorías independientes, hasta los más de 300 o, incluso, 500 euros que puede pedir una gestoría del banco».
En cualquier caso, hay una última opción, que es la cancelación por caducidad, que se produce 20 años después de acabar de reintegrar la deuda hipotecaria al banco. Únicamente es necesario cubrir un formulario en el Registro solicitándolo.
Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el pasado año en España se produjeron más de 560.000 cancelaciones registrales de fincas, más de 21.000 en Galicia.