A los elevados precios de compra se suma la subida de los tipos de interés. «España es de los pocos países que da hipotecas a un perfil de extranjeros. Algunos tienen nóminas tres veces más altas que las nuestras y revientan el mercado», indica la experta
26 may 2026 . Actualizado a las 20:38 h.Montserrat Cespedosa (Barcelona, 1968) tiene más de 27 años de experiencia en banca. Alejada ahora ya de este sector, se ha convertido en una de las expertas financieras e hipotecarias más reconocidas de España. Fundadora de MC Group y Top Voice en Finanzas en Linkedln, nos abre los ojos ante la actual situación inmobiliaria que estamos viviendo. Y es para echarse a temblar.
—Precios disparados y encima ahora las hipotecas ya no están tan baratas, han subido los tipos de interés...
—Sí, es tremendo. Todos tenemos la crisis financiera del 2008 en mente, y la gente piensa que dos más dos son cuatro. En el sentido de que como no hay vivienda, no se puede dar la misma situación. Esto hace que se estén dando hipotecas a tipo variable y, en algunos casos, hasta el 100 % del valor. La gente cree que no va a haber una crisis financiera, pero en el 2008 los que petaron fueron los bancos y ahora petará la gente. No va a ser lo mismo que en el 2008.
—Los vendedores justifican estos precios tan elevados porque no hay vivienda y, en cambio, hay mucha demanda
—La situación es insostenible. El aval ICO está hecho para menores de 35 años, pero según el INE y el Consejo General del Notariado, el comprador de primera vivienda ahora mismo está en 41,8 años de media. Entonces, este aval es un fracaso absoluto. Y luego, es que el ministerio no ha abierto el aval ICO todavía para que los bancos puedan adherirse y resulta que dura hasta diciembre del 2027. Los bancos no lo pueden dar, porque no pueden adherirse a él. No está en vigor ahora mismo. Entonces, ¿estamos ante una crisis financiera de caída de precios? No. Pero estamos en una crisis peor que la del 2008, lo que pasa es que la gente no lo quiere ver y no lo quiere llamar crisis porque se venden pisos. Pero esta es más gorda que la del 2008, porque la gente ya no puede acceder a la vivienda. Es la peor crisis de la historia, porque nunca hubo tantos problemas para comprar un piso.
—En cambio, no hay esa percepción...
—El problema principal son los salarios. No han subido como sí lo ha hecho el precio de la vivienda. La clase media ya no puede comprar un piso. Y nuestros hijos podrán comprar si les ayudan los padres o si heredan. Porque si no, es imposible. Por lo tanto, los hijos de la generación que ha podido comprar una vivienda van a poder tener acceso, aunque sea a un piso dividido entre varios hermanos y, al menos, si lo venden, sacarán para pagar tres entradas. O tendrán un piso donde vivir. El problema es la gente que vive de alquiler. Por ponerte un ejemplo...
—Sí, por favor...
—Una pareja que se divorcia y uno de ellos pide otra hipoteca para quedarse con la parte del excónyuge del inmueble. El que se queda sin piso, se va de alquiler pagando 2.000 euros al mes, frente al otro que paga unos 300 euros de hipoteca o algo más. El que vive de alquiler, cuando se jubile, no va a poder pagar esa renta.
—Hace unos años, coincidiendo con la crisis del 2008, vivir de alquiler era el futuro...
—Pues ahora es enterrarte en vida. Y me sorprende todavía ver a gente que te dice que vive de alquiler en un piso de lujo, porque jamás se lo podían comprar. ¡Qué barbaridad! Antes igual estaba bien hacer eso, pero ahora todo esto ha cambiado. Si no te puedes permitir comprar nunca esa vivienda, ¿para qué vas a vivir en ella? Porque estás tirando años y dinero, y eso te está impidiendo el acceso a una vivienda propia. Es como la historia de la cigarra y la hormiga.
—Con la subida de los tipos de interés, el ritmo de las ventas se ha parado un poco...
—Las compraventas se han frenado de manera bastante agresiva, según los datos del INE de marzo. Sigue habiendo muchas, pero ya se van reduciendo. Entonces, lo que va a pasar no es que vaya a explotar una burbuja, sino que va a haber pinchacitos pequeños que la van a ir deshinchando poco a poco. Piensa que el Banco Central Europeo ya ha anunciado que va a subir los tipos de interés el próximo mes de junio. Y en el euríbor ya se está notando. Creo que tenemos tantas distracciones con la guerra y demás, que no nos estamos dando cuenta de que el euríbor ya está en el 2,8, que es la barrera del 3..., la gente va a tener un problema con la tasación, si no llega al 80 % de la financiación. O no van a poder comprar porque han subido los intereses y ya no pueden.
—¿Pero se siguen dando hipotecas con el 100 % de financiación?
—Lo están dando brókers hipotecarios con malas praxis. Nos estamos olvidando de que hay gente que está comprando al 100 % de financiación más gastos. Y cuidado con esa gente. Yo soy bróker hipotecario, pero no hago el 100 % ni siquiera para un tipo de cliente que sí podría, porque tiene estabilidad laboral y piden una hipoteca que es adecuada a sus ingresos. Aun así no trabajo con el 100 %. Me he encontrado a gente que pide 700.000 euros y el 100 % de financiación. Una barbaridad. Te podría contar mil historias...
—¿Tiene truco la hipoteca mixta?
—Si la sabes trabajar, no. Yo la recomiendo ahora mismo con la subida del euríbor, porque ahora es caro contratar una hipoteca fija. Recomiendo contratar una mixta, con un plazo fijo de 5 a 10 años, y cuando bajen los tipos de interés, cambiarte. Pero tienes que saber si tu banco te va a permitir cambiar y luego la edad que vas a tener dentro de esos años, porque con 65 años nadie te va a querer cambiar la hipoteca.
—¿Recomiendas una hipoteca variable?
—No, nunca. Es una burrada contratar una hipoteca variable. Fija sí, y mixta, también a 10 años.
—¿Qué edad sería óptima para comprar?
—Una edad que me parece adecuada son los 35, los 40 o 45. Porque ahí ya tienes estabilidad laboral, tienes algunos ahorros, tienes experiencia y tienes cabeza. Ya sabes lo que quieres.
—¿No se espera una caída de precios?
—No, y te pongo un ejemplo. No hay vivienda y yo quiero vender mi casa. Mi intención es lucrarme al máximo posible, como todo el mundo. Entonces, pongo un precio de salida de medio millón de euros. A no ser que vaya a cambiar de vivienda o tenga necesidad de vender en un plazo determinado, no la voy a rebajar porque acabaré encontrando comprador. España es de los pocos países que da hipotecas a un perfil de extranjeros. Algunos tienen nóminas tres veces más altas que las nuestras y revientan el mercado. Ese es el gran problema que tiene España, además del de la inversión inmobiliaria y la especulación.
—¿En el alquiler tampoco se espera una caída de precios?
—El problema ahí es más gordo, porque al derogar la ley del alquiler, también han quitado el tope del 2 % y la gente va a subir el precio.
—¿Y cómo se sobrevive a esta escalada de precios que no solo afecta a la vivienda, sino a todo lo demás?
—Lo que recomiendo es invertir. Por ejemplo, yo invierto en fondos, en ETFs, etc. El dinero tiene que estar moviéndose, si quieres conseguir una buena rentabilidad. Y es una manera de tenerlo también disponible. El dinero no puede estar parado en la cuenta. El problema es que todo el mundo lo tiene así.
—Pero eso será porque no hay formación financiera.
—Sí, pero luego ves a chavales de 30 años que no tienen ni idea de inversiones, más que por el hecho de haber hecho un curso y se están hinchando a vender cursos porque tienen millones de seguidores en redes sociales. En cambio, hay gente muy preparada como Pablo Gil o Visual Factory, también Paco Pérez Márquez, que son buenísimos y que ofrecen cursos de formación financiera que sí valen la pena.
—¿Cuánto dinero disponible tienes que tener para afrontar la compra de un piso?
—Depende de dónde lo compres y del tamaño, pero mínimo tienes que tener entre 40.000 y 60.000 euros. Antes de comprar, también tienes que saber si te puedes meter en esa inversión o no, porque hay gente que se mete sin saber. Aunque es verdad que ahora ya hay más información y cada vez hay más gente que pregunta antes de invertir. Y luego, tienes que ser consciente de que la hipoteca la vas a pagar el resto de tu vida. Porque hay veces que la gente tampoco es consciente de eso. Tienes que saber qué es lo que te va a quedar para vivir. Porque una vez que firman, se dan cuenta de que viven ahogados. Yo he tenido algún cliente de consultoría financiera, que se pusieron a construir la casa de sus sueños, con piscina y no sé qué más, y cuando la tienen acabada, la tienen que poner a la venta porque no la pueden pagar. Y te dicen: «Es que no vivimos. Vivimos para pagar la hipoteca y para comer». Y eso no es vivir.
—¿Se está ahogando la gente por pagar una hipoteca?
—La gente se está ahogando por la vivienda en general, con la hipoteca y con el alquiler.