El error de una inquilina de renta antigua que le ha costado el juicio: no contestar al burofax a tiempo

Un contrato firmado en 1967, una maraña de conceptos en los recibos de la comunidad y un burofax que nadie contestó a tiempo. Estos son los ingredientes de un litigio que acaba de resolverse en la Audiencia Provincial de Asturias y que sirve de aviso a navegantes para los arrendamientos de renta antigua. El caso se resume en una inquilina que paga religiosamente pero siente que su casera le cobra gastos de más; una propietaria que envía las cuentas sin detallar; y un tribunal que, finalmente, da la razón a la dueña porque la inquilina guardó silencio cuando la ley le exigía hablar.

El conflicto surge con un contrato de arrendamiento suscrito en 1967 para una vivienda en Oviedo. Según lo pactado entonces y la legislación vigente, la arrendataria debía asumir una serie de gastos comunes del edificio. La lista incluía conceptos habituales como la portería, el agua fría y caliente, la luz de la escalera y el portal, así como la conservación de los ascensores.

Sin embargo, la inquilina sostenía en su demanda que la propietaria había ido mucho más allá. Según su versión, se le estaban repercutiendo gastos que no le correspondían, como el seguro del edificio o los honorarios del administrador de fincas. Además, denunciaba que la dueña le trasladaba el coste de todas las derramas de la comunidad de propietarios, independientemente de si ella las había solicitado o si eran obligatorias por resolución administrativa.

La queja de la inquilina no era solo por el qué, sino por el cómo. Alegaba que la arrendadora le enviaba anualmente un «estadillo» de cuentas mediante burofax con una «letra muy pequeña», documentos incompletos y conceptos que variaban de nombre, haciendo casi imposible descifrar qué se estaba pagando realmente.

Un acuerdo previo que se volvió en contra

No era la primera vez que ambas partes se veían en los tribunales. La sentencia de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial recuerda que ya existió un juicio anterior que terminó con un auto aprobando un acuerdo entre casera e inquilina.

En aquel pacto, ambas definieron qué gastos se podían cobrar y cuáles no, y establecieron un protocolo específico: la propietaria debía enviar un burofax con el desglose y los justificantes. La inquilina argumentó en su recurso que la dueña incumplía este acuerdo al enviar notificaciones ilegibles, y que el juzgado de primera instancia le había generado indefensión al apreciar de oficio una «cosa juzgada» que impedía revisar el fondo del asunto.

Aunque la Audiencia reconoce que técnicamente no había «cosa juzgada» porque aquel acuerdo era una transacción y no una sentencia firme sobre el mismo objeto, sí subraya que aquel pacto es válido y vinculante para regular las relaciones futuras entre las partes.

El plazo de 30 días

El punto clave que ha llevado a la desestimación de la demanda es la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964. El tribunal explica que, aunque las partes pactaron cómo notificar los gastos, no modificaron las reglas sobre cómo aceptarlos u oponerse a ellos. Por tanto, rige la norma general: la inquilina tenía la obligación de contestar por escrito en un plazo de treinta días si no estaba de acuerdo con los importes notificados. Al no hacerlo, el tribunal interpreta su silencio como una «aceptación tácita» de la liquidación.

La sentencia detalla que la arrendataria recibió burofaxes en junio de 2021, abril de 2022 y marzo de 2023. Sin embargo, pagó las cantidades sin protesta formal inmediata. Solo consta una solicitud de aclaración en noviembre de 2022 y un acto de conciliación posterior, acciones que el tribunal considera insuficientes o tardías para revertir la aceptación tácita de los periodos anteriores.

La Audiencia también rechaza la estrategia procesal de la demandante, que solicitaba una «declaración genérica» sobre qué conceptos son cobrables y cuáles no, para luego pedir que se hiciera cuentas en la ejecución de la sentencia.

El tribunal es tajante: no se puede pedir al juez que audite las cuentas de tres años sin que la demandante identifique concretamente qué facturas impugna. «Aquella indeterminación de los conceptos cuestionados y la falta de prueba sobre la existencia de cantidades repercutidas indebidamente [...] determina necesariamente la desestimación», reza la resolución.

El tope del alquiler

Finalmente, la sentencia aborda otro punto de fricción actual: la limitación a la subida del alquiler del 2% (y posterior 3%) impuesta por el Gobierno mediante el Real Decreto-ley 6/2022 y la Ley 12/2023 tras la guerra en Ucrania. La inquilina pedía que se le aplicara este tope.

La Audiencia rechaza esta pretensión aclarando que dichas medidas extraordinarias se aplican a los contratos sujetos a la LAU de 1994. Dado que este contrato es de 1967 y se rige por la LAU de 1964, la limitación extraordinaria de actualización de la renta no le resulta de aplicación.

La sentencia, fechada el 9 de diciembre de 2025 , confirma el fallo de primera instancia, impone las costas a la inquilina y no es firme, cabiendo aún recurso de casación.

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