¿Nueva burbuja o sobrecalentamiento del mercado inmobiliario? Esta es la situación en Asturias

El mercado inmobiliario español muestra de un tiempo a esta parte signos de sobrecalentamiento que recuerdan a la época previa a 2008, por lo que el fantasma de la burbuja inmobiliaria parece acechar a España. Los precios de la vivienda, las ventas y la concesión de hipotecas se han disparado y Asturias no se está quedando al margen de esa tendencia. Las preguntas que surgen son: ¿está realmente el país ante una nueva burbuja inmobiliaria? ¿Cuál es la situación en el Principado? ¿Es extrapolable lo ocurre a nivel estatal al ámbito regional? Dar respuesta a estas cuestiones no es sencillo, por lo que más allá de lo que dicen los datos es necesaria la interpretación y valoración de los mismos por parte de expertos.

Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) revelan que el precio de la vivienda aumentó en el conjunto del país un 12,7% interanual en el segundo trimestre de 2025, un incremento que se eleva hasta el 13,5% en el caso de Asturias. Si nos fijamos en la variación en lo que va de año, en el ámbito nacional fue del 7,7%, mientras que en el de la comunidad fue del 8,2%. Estos crecimientos, si bien son alarmantes, son diferentes a los de 2008, porque, según los expertos, ahora se basan en una demanda sólida y no en la especulación desenfrenada.

El caso es que, según el portal Idealista, el precio medio de la vivienda en venta en España se situó el pasado mes de agosto en los 2.498 euros el metro cuadrado, marcando un máximo histórico. Y es que, aunque la variación mensual fue del 1,1%, la trimestral que recoge el informe de dicho portal es el 4,5% y la variación interanual se eleva hasta el 14,8%. En el Principado, la situación replica las tendencias nacionales, aunque con matices. El precio de la vivienda en Asturias ha experimentado un aumento interanual del 14% en agosto de 2025, según Idealista, situándose en 1.612 euros el metro cuadrado. El incremento mensual respecto a julio fue del 1,6% y el trimestral del 4,8%. Así, aunque el precio medio en Asturias aún se está lejos de la cifra estatal, incluso no se alcanza aún el máximo histórico que se dio en abril de 2008, con 1.867 euros el metro cuadrado, cabe apuntar que los incrementos han sido superiores a la media nacional y que, en Gijón, por ejemplo, el precio medio de la vivienda ya está muy próximo al dato nacional, tras haberse situado el pasado mes de agosto en 2.415 euros el metro cuadrado. En otros municipios costeros, como Carreño, Castrillón o Ribadesella, la variación interanual positiva ya es del 27,1%, del 25,6% o del 19,8%, respectivamente.

Sin embargo, a diferencia de otras zonas de España, podría decirse que Asturias muestra un mercado más equilibrado. Aunque buena parte de la demanda se centra en las grandes ciudades, el teletrabajo también ha impulsado la compra de casas con terreno en otros municipios, diversificando el mercado. Esto se percibe en que en la variación interanual ha sido muy considerable en concejos como Pravia (+20,8%), Aller (+23,7), San Martín del Rey Aurelio (+15%) o Lena (+18,9%).

Pese al incremento generalizado del precio del metro cuadrado, las compraventas de vivienda en España llevan muchos meses en alza. La Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE muestra que entre enero y junio de este 2025, en España se registraron 357.533 compraventas de vivienda, lo que representa un aumento interanual del 17,85%. En el caso de Asturias, el acumulado de los seis primeros meses suma 7.854 operaciones de compraventa, aunque lo más significativo es que el Principado ya encadena cuatro ejercicios consecutivos con la compraventa de vivienda al alza. Así, en 2021, el aumento fue del 23,3%; en 2022, del 20,4%; en 2023, del 6,5%; y en 2024, del 18,6%. Los datos del INE también reflejan que tanto en el ámbito estatal como en el regional, la vivienda usada es la que ha generado más operaciones de compraventa.

Otro parámetro para analizar si el país está ante una nueva burbuja inmobiliaria o ante un sobrecalentamiento del mercado es la firma de hipotecas. En los primeros seis meses de este 2025, en España se firmaron un total de 243.257 hipotecas para viviendas, una cifra un 25% superior a la del mismo periodo del año anterior y la cifra más alta en 14 años. Además, el importe medio de las hipotecas aumentaba un 15,5% interanual en junio de 2025, situándose en 168.363 euros. Los datos del INE para Asturias reflejan que en el Principado se constituyeron 4.549 hipotecas para viviendas en el primer semestre del año, por un importe medio de casi 88.000 euros. Sólo en el mes de junio, se firmaron un 36,4% más respecto al mismo mes del año pasado. 

«La situación no tiene nada que ver con 2008»

¿Se trata, entonces, de un mercado impulsado por la escasez y la demanda? Según los expertos, la principal causa de esta subida de precios es la falta de oferta, especialmente de obra nueva. La construcción no ha logrado recuperar el ritmo pre-crisis, lo que concentra la demanda en la vivienda de segunda mano. Además, el aumento de la población y el atractivo de España para la inversión extranjera son otras razones de que se esté incrementando la demanda en los últimos años.

Elena Lasarte, directora del Observatorio regional Regiolab de la Universidad de Oviedo, dice claramente que «la situación no tiene nada que ver con 2008», y es que recuerda que entonces «se produjo una crisis financiera e inmobiliaria debido a la especulación que se produjo con la vivienda». Explica Lasarte que la cuestión estuvo en que se construía mucha vivienda para especular con ella y, además, que lo más fundamental para que se produjera la burbuja fue que «había mucho descontrol financiero, se concedían créditos hipotecarios de alto riesgo, la típica frase que oíamos de que te daban para la hipoteca y para amueblar la casa…».

Así, la misma considera que «ahora lo que caracteriza a esta crisis de vivienda es una crisis de oferta: no hay viviendas suficientes para la demanda». Por tanto, añade, «la subida de los precios no está causada por la especulación sino por la escasez de viviendas» y tiene en cuenta que «los créditos se dan con condiciones muy restrictivas», ya que el Banco Central Europeo (BCE) ha establecido sistemas de control de créditos muy restrictivos.

La directora del Observatorio Regiolab de la Universidad de Oviedo destaca que lo que hay más bien en estos momentos es «una crisis de la vivienda de alquiler, ya que, precisamente, por la dificultad de acceso al crédito, la gente, sobre todo los jóvenes, para su primera vivienda, solo puede plantearse alquilar» al no poder comprar vivienda. En relación a esto, Elena Lasarte matiza que otra causa de que haya pocas viviendas de alquiler son «las medidas de control de precios, que hacen que baje la oferta de alquiler». A su entender, «los propietarios no se arriesgan a sacar su vivienda a alquiler por la protección de inquilinos vulnerables y por el límite de precios que quieren instaurar con la declaración de zonas tensionadas».

Con todo esto, «nos encontramos con que hay poca vivienda en el mercado y la demanda es muy grande, y eso es lo que hace subir el precio del alquiler y de compra», asevera la experta, que recuerda que «la construcción anual de vivienda en 2008 era de 700.000 viviendas y ahora se construyen unas 100.000 al año», un volumen que considera «totalmente insuficiente para la demanda que hay, demanda que por otra parte, no va a reducirse, sino que es una demanda persistente y creciente en los lugares centrales de mayor actividad económica». Es más, señala que es en estos lugares, en los centros de ciudades, municipios próximos a estas ciudades y dentro de éstas, especialmente en las grandes áreas metropolitanas españolas que concentran la mayor parte de la demanda de trabajo (Madrid, Barcelona, etc.) «donde mayor es el problema de acceso a la vivienda». Además de estas, Lasarte suma «las ciudades más turísticas», y pone como ejemplos en las que se puede comprobar Málaga, Ibiza, Mallorca, etc. En estos casos, dice, «el problema se agrava por el desplazamiento de las viviendas que estarían disponibles, desplazamiento al mercado del alquiler turístico, de nuevo por la seguridad y rentabilidad que proporciona a los propietarios de las viviendas».

En el caso de Asturias, la directora del Observatorio RegioLab de la Universidad de Oviedo manifiesta que «claro que estamos viviendo este problema tanto en el área metropolitana como en los municipios turísticos (Llanes)», por lo que asevera que «hay el mismo problema que en el resto de ciudades españolas y el mercado se está comportando exactamente igual, ya que tenemos escasez de oferta y presión turística».

La vivienda como instrumento financiero

Para César Nozal, socio fundador de ASOCIAS y gerente de Agencia La Playa, lo que sucede con la vivienda es que atraviesa «ciclos» y en la actualidad está «en una situación en la que el precio de la vivienda ha subido mucho como consecuencia de que se ve como un instrumento financiero motivado por la subida del alquiler», una subida que relaciona con que una parte importante del parque de vivienda «se ha desviado al alquiler vacacional», lo que relaciona, a su vez, con «la inseguridad jurídica que tienen en este país los propietarios». Por tanto, considera que la situación que se da actualmente «es una situación diferente» a la burbuja inmobiliaria que se produjo en la primera década del siglo por mucho que ahora también haya subido el precio de la vivienda: «antes la gente invertía lo que no tenía y ahora la gente invierte lo que tiene» y, a este respecto, ofrece como dato que «el 50% de las operaciones de compraventa son al contado y el otro 50% se financian, pero las entidades bancarias dicen que no hay impagos», comenta. No obstante, apunta que la situación actual «puede cambiar si siguen subiendo los precios, porque las transacciones serían menos y a menos operaciones se produciría un reajuste de precios».

A su entender, habría posibles soluciones para equilibrar el mercado, empezando por ofrecer garantías a los propietarios para que vuelvan a poner viviendas en alquiler sin riesgo. En segundo lugar, que la iniciativa privada pueda disponer de más suelo finalista, porque hay suelos que tardan hasta tres y cuatro años en estar urbanizados; y, en tercer lugar, que haya más suelo disponible para poder urbanizar, para lo que también considera clave que llegue a término la reforma de la Ley del Suelo. Todo esto lo considera necesario porque «a la demanda actual de la gente de aquí hay que sumar la demanda de la gente de fuera», indica César Nozal, que estima que en el Principado se necesitan entre 3.000 y 5.000 viviendas a precios asequibles para desatascar el mercado.

Subida preocupante, pero no burbuja

En definitiva, aunque los datos de precios, de ventas e de hipotecas muestran un mercado en ebullición en España y también en Asturias, las voces expertas descartan que estemos ante una nueva burbuja inmobiliaria porque, a diferencia de lo ocurrido a principios de los 2000, en este ciclo hay solidez en el sistema bancario, ausencia de una especulación crediticia descontrolada y mayor solvencia de los compradores actuales.

---

---

---