El alquiler turístico en Oviedo y Gijón todavía genera menos ingresos que el convencional

Un estudio demuestra que los ingresos en las dos principales urbes asturianas no compensan

Pisos en alquiler en Gijón
Pisos en alquiler en Gijón

Redacción

En Oviedo y Gijón, no compensa. Los alquileres turísticos todavía dejan menos ingresos de media al año que los alquileres convencionales a los propietarios de pisos. La diferencia es mayor en Oviedo que en Gijón. Es decir, en la capital los arrendamientos tradicionales tienen bastante más rentabilidad. Además, en ninguna de las dos ciudades existen propietarios con muchas inversiones en pisos turísticos. Esa concentración, que es una de las principales críticas que está recibiendo este sector, sí se da en Málaga, San Sebastián o Barcelona pero no en el Principado. Así lo explica un informe publicado por Fedea (La Fundación de Estudios de Economía Aplicada), titulado Las viviendas turísticas ofertadas por plataformas on-line: estado de la cuestión, y que toma como referencia los datos completos del año 2017, cuando se estaba registrando el boom del sector, en una de las plataformas más populares de este mercado de la economía colaborativa. 

Los dos expertos que firman este trabajo -Armando Ortuño, de la Universidad de Alicante; y Juan Luis Jiménez, de la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria- reconocen en sus conclusiones que existe una evolución creciente del sector, sobre todo, en las capitales de provincia y en las grandes ciudades pero matizan que existen un reducido nivel de concentración de la propiedad. En el periodo estudiado, con la proliferación de pisos turísticos, los hoteles han subido los precios en una proporción mayor que la registrada en Airbnb y, además, han conseguido mejorar sus tasas de ocupación. Los autores reconocen que todos estas cuestiones quizá no tengan una relación causa-efecto pero matizan que esto debería analizarse en otro trabajo posterior, con una aproximación econométrica. 

Solo son partidarios de adoptar medidas de zonificación como las que se plantea Oviedo, es decir, limitar la concesión de licencias en función de la ubicación, en aquellos municipios donde el incremento del precio de los alquileres convencionales se haya confirmado que se debe a la mayor oferta de Airbnb. En cambio, en concejos donde no hay aun evidente ensanchamiento del mercado ni tampoco problemas con los precios, como parece que es el caso de Gijón y de Oviedo, propone «flexibilizar las condiciones para que pueda aumentar la oferta de viviendas turísticas». Consideran que la legislación actual es «rígida y lenta en su adaptación a la velocidad de los cambios». Lamentan que no exista ni la más mínima armonización estatal de las normativas y también que todas esas normativas tengan solo una perspectiva turística.

Datos asturianos

Esta investigación señala que Gijón cuenta con 1.795 camas ofertadas en Airbnb mientras que en Oviedo hay 1.013. Es decir, el mercado de este tipo de alojamientos de particulares es inferior en la capital. El ratio por habitante en cualquier de las dos ciudades no llega ni a 0,01. Es necesario tener en cuenta que el estudio toma como fecha de referencia el tramo final del año 2017, justo cuando estaba entrando en vigor el decreto aprobado por el Gobierno del Principado para regular el sector. Gijón tenía un volumen global, no en función de la población, similar a Roquetas de Mar (Almería), Salamanca o Capdepera (Mallorca). Oviedo presenta unas cifras parecidas a las de Ronda (Málaga), Zaragoza o Vigo.

El siguiente paso dado por los autores fue comparar los ingresos anuales estimados para Airbnb y para los alquileres convencionales. Para realizar esta tarea tomaron como referencia las propia web Airbnb y la del Idealista. Según esos datos, un propietario gijonés que alquila su piso tomo el año ingresa de media 6.858 euros. En la misma ciudad, uno que se dedica al alquiler turístico obtiene 5.381 euros, 1.477 euros menos. Establece la misma relación para Oviedo. El arrendamiento convencional, 6.480 euros. El turístico, 4.772. La diferencia 1.708. Esto supone que la brecha en el caso de los ovetenses es mayor y que es menos interesante orientar una propiedad a las web colaborativas en Oviedo que en Gijón.

Oviedo y Gijón no son una excepción. En la mayoría de las urbes el alquiler convencional sigue siendo más interesante. ¿Dónde ocurre lo contrario? Señalan un total de once localidades que no son ninguna de las grandes y que tampoco coinciden exactamente con las más turísticas. Por orden de rentabilidad turístca -donde se saca más en Airbnb con respecto al mercado tradicional- son Toledo, Teruel, Logromo, Córdoba, Segovia, Granada, Sevilla, San Sebastián, Cádiz, Santiago de Compostela. En las 27 restantes, la economía colaborativa en el mercado de los alojamientos privados no es rentable. 

Balance

Tras analizar estos datos, los autores reconocen que la tendencia de precios de alquiler creciente en Madrid y Barcelona sí que revela que será más rentable recurrir a Airbnb a largo plazo. De momento, niegan que el nivel de concentración de la propiedad sea elevado. También constatan que los precios de los hoteles han crecido más que los de las propiedades privadas. No obstante, admiten que en determinados barrios céntricos de las grandes ciudades los alquileres convencionales están sufriendo una fuerte inflación.  

En cuanto a la legislación existente, además de constatar la necesidad de homogeneizar los decretos y de dar más libertad a los municipios, hablan de la necesidad de matizar el tipo de alquileres turísticos. Los expertos señalan que no es lo mismo los que alquilan de manera profesional que los particulares, los que lo hacen a lo largo de todo el año y aquellos que solo lo organizan en momentos determinados. 

Este es un primer estudio. Quedan más por hacer. Los mismos expertos apuntan líneas de investigación pero explican que es difícil porque apenas existen bases de datos para «analizar el impacto de la nueva oferta alojativa por categorías de estrellas, diferenciando entre destinos turísticos, por ejemplo, de sol y playa, cultural o el estudio en profundidad de los efectos sobre los alquileres en los centros urbanos de los municipios con mayor presión turística, utilizando econometría espacial y detallada información por zonas». También consideran intereante mirar los «mercados de derechos de arrendamiento de viviendas a corto plazo que podría ayudar a dar respuesta a los retos y problemática que plantea el fenómeno».

Oviedo revisará el plan de ordenación del casco histórico para regular los pisos turísticos

Luis Fernández
Varios grupos de turistas se sacan fotos con la estatua de Woody Allen, en Oviedo.Varios grupos de turistas se sacan fotos con la estatua de Woody Allen, en Oviedo
Varios grupos de turistas se sacan fotos con la estatua de Woody Allen, en Oviedo

El ayuntamiento estudia posibles vías de alegación a las sentencias del TSJA que dan la razón a los propietarios

El ayuntamiento de Oviedo no quiere que el alquiler de los pisos turísticos se convierta en un problema social, como ocurre en otras ciudades españolas, pero es consciente de que tendrá que modificar la legislación actual. Por este motivo, Ignacio Fernández del Páramo, concejal de Urbanismo, ha reconocido que el equipo de Gobierno va a revisar el plan especial de ordenación del casco histórico para regularizar la situación de las viviendas turísticas.

El anuncio del edil llega un día después de que se conociera que el Tribunal Superior de Justicia (TSJA) ha desestimado el recurso del ayuntamiento sobre las sentencias que daban la razón a los propietarios. El Plan General de Ordenación (PGO) de Oviedo recoge que solo los inmuebles situados en una planta baja o en un primero pueden destinarse a e uso turístico, pero hasta el momento todos los jueces han fallado en contra de las tesis que defiende el equipo de Gobierno.

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